푸켓에서 4백만 밧짜리 빌라를 사려던 한 외국인 구매자는 태국 회사 명의로 등기하러 방람뭉 토지사무소를 찾았다. 1년 전이었다면 캐셔체크 한 장과 주주명부만 있으면 90분 안에 등기가 끝났을 것이다. 그런데 2026년 5월 이후로는 창구 직원이 먼저 이렇게 묻는다. 자금 출처가 어디인지, 직업이 무엇인지, 그리고 지분 51%를 가진 태국인 주주들이 왜 지금까지 배당을 한 번도 받은 적이 없는지.
이 질문들이 나오게 된 배경은 법이 바뀐 게 아니다. 2026년 5월, 태국 토지부(Department of Lands)는 전국 76개 주(州) 모든 지방 토지사무소에 '지극히 긴급'이라는 표시가 붙은 공문 3건을 발송했다. 내용은 20년 전부터 존재하던 토지법 조항을 이제부터는 전국이 동일한 기준으로, 그리고 등기 당일 한 번이 아니라 지속적으로 적용하겠다는 것이다.
2백만 밧, 5백만 밧 기준은 정확히 무엇인가
새 공문의 핵심은 두 개의 금액 기준이다. 현금 결제일 경우 200만 밧을 넘으면 구매자의 자금 출처, 소득, 직업, 전반적인 재무 상태에 대한 심사가 자동으로 시작된다. 결제 방식과 무관하게 매물의 감정가가 500만 밧을 넘으면 동일한 강화 심사가 적용된다.
이 200만 밧이라는 숫자는 무작위로 정해진 게 아니다. 토지가 딸린 빌라라면 거의 예외 없이 이 금액을 넘기지만, 지방에서 태국인들 사이에 이뤄지는 일반적인 국내 거래 대부분은 이 선 아래에 있다. 결과적으로 외국인이 관여하는 거래를 정확히 걸러내는 필터인 셈이다. 은행들도 자체적으로 절차를 강화해서, 회사 명의 구매와 관련된 자금은 3개월치 계좌 내역을 요구하는 곳들이 늘었다.
전국 데이터베이스가 바꾼 것: '한 번 확인'에서 '계속 감시'로
2026년 이전에는 각 토지사무소가 자기 정보만 들고 일했다. 방콕에서 설립된 회사가 수랏타니에서 땅을 사도, 그 회사의 태국 상업개발부(DBD) 신고 내역과 토지 등기부를 대조하는 사람이 없었다. 지금은 법인 소유 토지 전체를 담은 전국 단위 데이터베이스가 이 틈을 없앤다. 모든 법인을 등록하고 명의대여 구조의 징후가 있는지 지속적으로 걸러낸다는 뜻이다.
이게 왜 중요한가 하면, 확인이 이제 일회성이 아니라는 점이다. 2019년에 이미 끝난 거래도 2027년 심사 주기에 다시 수면 위로 올라올 수 있다.
위험도가 높다고 표시된 회사는 더 깊은 조사를 받는다. 주주명부, DBD 제출 서류, 계약서, 그리고 필요하면 현장 실사까지 이어진다. 다만 심사 대상으로 분류되는 것 자체가 위반을 의미하지는 않는다. 이는 선별 절차일 뿐 유죄 판정이 아니다.
명의대여 구조, 원래부터 합법이 아니었다
지금 해체되고 있는 구조는 푸켓의 웬만한 콘도미니엄보다 나이가 많다. 태국 토지법은 극히 예외적인 경우를 빼고 외국인의 직접 토지 소유를 금지하는데, 시장은 수십 년 전 태국 유한회사라는 답을 만들어냈다. 외국인이 49%, 태국인 주주가 51%를 갖되 실제로는 자본을 낸 적도, 경영에 참여한 적도 없고, 심지어 자신이 명목상 2,500만 밧짜리 빌라의 주인이라는 사실조차 모르는 경우가 많았다.
변호사들이 이 구조를 오랫동안 '합법적인 해법'이라며 팔았지만, 원래부터 그렇지 않았다. 토지법 제113조는 태국인이 외국인을 대신해 토지를 보유하는 것을 명시적으로 금지한다. 법 조문은 20년 전과 같다. 달라진 것은 국가가 전체 그림을 한눈에 볼 수 있게 됐다는 점뿐이다.
이미 산 사람은 어떻게 되나
실제 사업을 운영하는 회사, 즉 호텔이나 레스토랑, 농업 사업체로 실질 매출과 세금 납부, 급여 지급, 실제로 자본을 투입한 태국인 주주가 있는 경우라면 이번 조치는 해당되지 않는다. 이런 구조는 법이 원래 보호하려던 대상 그대로다. 문제는 법인 형태 자체가 아니라, 열에 아홉은 그 형태가 빈껍데기로 쓰였다는 사실이었다.
반대로 개인 거주 목적의 빈 회사라면 이야기가 다르다. 저희 아스터 오브 아시아(Aster of Asia)의 판단은 명확하다. 개인 주택 소유 수단으로서 태국 회사 구조는 이제 수명을 다했다고 본다. 모든 기존 구조가 당장 해체된다는 뜻은 아니다. 다만 여기에 붙는 위험이 이제 언제 터질지 모르는 채로 장기간 이어지고, 이런 불확실성은 나중에 재매각할 때 팔기 어려운 짐이 된다는 뜻이다. 물론 자가 거주나 임대 목적이 아니라 실제로 활발히 사업을 운영하고 있다면 이 조언은 적용되지 않는다.
한 가지는 분명히 짚어야 한다. 거래 직전에 지분을 사들이거나 주주를 급하게 교체해서 구조를 '정리'하려는 시도는 오히려 주목을 끈다. 조사관들은 주주명부와 DBD 신고 이력을 함께 들여다보는데, 매출이 없는 회사에서 갑자기 지분 구성이 바뀌는 건 딱 그 모습 그대로 읽힌다.
푸켓의 600개 기업, 그리고 실제 처벌 가능성
푸켓에서만 이미 600개 이상의 회사가 태국 특별수사국(DSI)과 상무부의 조사 대상에 올랐다. 이 단속은 2026년 8월 1일자로 시행된 명령 2/2569호를 기점으로 한층 강화됐다.
명의대여 구조가 실제로 확인되면 어떻게 될까. 자동으로 토지를 압류하지는 않는다. 하지만 심사 결과 명의대여 소유가 입증되면 토지법에 따라 정해진 기한 내 강제 매각이 이뤄지고, 관련된 태국인 명의 주주들에게는 형사책임까지 물을 수 있다.
그렇다면 대안은 무엇인가
거주나 임대 목적으로 사는 사람에게는 두 가지 현실적인 경로가 남는다. 하나는 콘도미니엄법상 외국인 소유 쿼터(건물 전체 면적의 최대 49%) 내에서 콘도를 직접 개인 명의로 사는 것이다. 다른 하나는 토지사무소에 정식으로 등록하는 장기 토지 임대(최장 30년)와 건물 별도 소유를 결합하는 방식이다. 재매각 시 다소 불편할 수 있지만, 명의대여 구조가 안고 있는 위험은 전혀 없다.
두 방식을 비교하면, 실거주나 임대 수익을 목표로 하는 대부분의 개인 구매자에게는 콘도 직접 매입이 가장 예측 가능한 선택이다. 다만 은행의 외환거래신고서(Foreign Exchange Transaction Form) 서류가 완벽해야 한다는 전제가 붙는다.
지금 당장 할 수 있는 실질적인 조치는 하나다. 등기부등본과 회사 설립 서류를 꺼내 놓고, 토지사무소가 심사하기 전에 스스로 구조를 점검해 보는 것이다. 구조가 비어 있다면, 남의 손이 아니라 자신의 일정과 조건으로 정리하는 편이 훨씬 낫다.
출처: Calinka Thailand (Dzen)