결론부터: 지금 무슨 일이 벌어지고 있나
태국에서 니미니 주주(명의 대여 주주)를 활용한 법인 신규 등록 건수가 직전 조사 대비 561건에서 141건으로 75% 감소했습니다. 이는 단순한 통계가 아니라, 푸켓이나 코사무이에서 태국 법인 명의로 땅과 빌라를 사둔 한국인 투자자들에게 직접적인 경고 신호입니다. 태국 상무부(Ministry of Commerce)와 사업개발국(DBD)은 이제 경고 단계를 넘어 실질적인 단속과 처벌 단계로 넘어갔습니다.
왜 한국인 투자자가 특히 주목해야 하나
푸켓에 콘도가 아닌 '땅이 있는 빌라'를 알아본 한국인이라면 십중팔구 태국 법인을 통한 소유 구조를 안내받았을 것입니다. 태국 법(외국인사업법, Foreign Business Act)상 외국인은 원칙적으로 땅을 소유할 수 없기 때문에, 그동안 많은 매도자와 에이전트들이 '태국인 51% + 외국인 49%' 구조의 법인을 대안으로 제시해왔습니다. 하지만 태국인 주주가 실제 자본을 대지 않고 경영에도 관여하지 않는다면, 이는 법적으로 니미니 구조로 간주되어 외국인사업법 위반에 해당합니다.
시장 추정치에 따르면 **푸켓과 코사무이의 토지가 딸린 빌라 중 40~60%**가 이런 니미니 소유 특징을 가진 법인을 통해 매입된 것으로 파악됩니다. 한국인 매수자 상당수도 이 범주에 속할 가능성이 있습니다.
새 규정, DBD 명령 2/2026호는 무엇을 바꿨나
태국 사업개발국(DBD)은 명령 2/2026호를 발표했고, 2026년 8월 1일부터 시행됩니다. 이 규정의 핵심은 니미니 구조를 이용한 외국인의 우회 지배를 막기 위해 법인 설립 시점뿐 아니라, 이후 주주 변경 등 법인의 존속 기간 전체에 걸쳐 심사를 강화한다는 점입니다. 구체적으로는:
- 외국인 투자자와 그 대리인에 대해 투자 구조에 대한 상세한 설명 요구
- 자본 출처에 대한 증빙 자료 제출 의무화
- 설립 이후 주주 변경 시점마다 재검토 적용
숫자로 보는 단속 강도
상무부와 DBD가 공개한 데이터를 보면 단속의 속도와 범위를 가늠할 수 있습니다.
| 지표 | 수치 |
|---|---|
| 니미니 의심 신규 법인 등록 (직전 대비) | 561건 → 141건 (75% 감소) |
| 외국인 참여 비율 0.01~49.99% 법인 등록 감소 (2026년 1분기) | 51% 감소 |
| 같은 지표, 2026년 5월 1일~31일 기간 | 65% 감소 |
| 위험군으로 분류되는 기존 법인 수 (2026년 중반 기준 추정) | 약 119,000개 |
| 니미니 구조 유지 연간 비용 | 50,000~150,000 THB |
| 처벌: 벌금 | 최대 100만 THB |
| 처벌: 징역 | 최대 3년 |
다만 상무부는 141건이라는 신규 등록 수치가 '빙산의 일각'일 뿐이라고 강조합니다. 이미 설립되어 운영 중인 수천 개의 기존 법인은 이 통계에 포함되지 않기 때문입니다. 즉, 신규 등록 심사는 강화됐지만 기존에 세워진 법인에 대한 조사는 별도로 계속되고 있다는 뜻입니다.
태국 부동산 소유의 법적 뼈대: 무엇이 여전히 막혀 있나
태국 토지법(Land Code) 제86조에 따라 외국인은 여전히 토지를 직접 소유할 수 없습니다. 이는 2026년 현재도 변함이 없으며, 관련 법 개정 논의는 주기적으로 등장하지만 실질적인 정치적 동력은 없는 상태입니다. 즉 '외국인 토지 소유 전면 허용' 같은 시나리오를 기대하고 매수 결정을 미루는 것은 현실적이지 않습니다.
외국인사업법(1999년)은 토지 소유를 포함한 규제 업종에서 외국인이 지분의 49%를 초과해 보유하지 못하도록 규정합니다. 니미니 구조는 바로 이 49% 상한선을 표면적으로만 지키기 위해 설계된 우회 수단입니다.
그렇다면 합법적인 대안은 무엇인가
한국인 투자자가 실제로 활용 가능한 합법적 소유 방식은 크게 세 가지입니다.
- 장기 임대차(리스홀드): 표준 계약은 30년이며, 두 차례 갱신(30+30년)을 옵션으로 붙여 최대 90년 사용을 설계하는 경우가 많습니다. 토지는 태국인 소유주에게서 임차하고, 그 위에 지은 건물은 외국인 명의로 등기할 수 있습니다.
- 콘도미니엄 프리홀드: 건물 전체 면적 기준 외국인 소유 비율이 49%를 넘지 않는 한, 외국인도 콘도 유닛을 완전한 프리홀드(소유권)로 보유할 수 있습니다. 이는 태국에서 외국인이 100% 소유권을 가질 수 있는 유일한 부동산 유형입니다. 자금은 반드시 해외에서 태국 은행을 통해 송금되어야 하며, 외국환거래확인서(FET Certificate)를 증빙으로 확보해야 합니다.
- 용익권(usufruct): 토지등기소에 등록하는 생애 사용권 형태로, 소유권은 아니지만 장기간 실질적인 이용이 보장됩니다.
이미 니미니 구조로 소유 중이라면 어떻게 해야 하나
태국 특별수사국(DSI)은 최근 몇 년간 푸켓, 크라비, 수랏타니 등 리조트 지역을 중심으로 조사를 강화해왔습니다. 태국 법원은 태국인 주주가 실질적으로 외국인을 대신한 명의일 뿐이라는 사실이 입증된 사건에서 반복적으로 토지 강제 매각 명령을 내린 바 있습니다.
기존에 니미니 법인을 통해 부동산을 보유하고 있는 투자자라면, 단속이 들이닥치기를 기다리기보다 지금 법률 감사(legal audit)를 받는 것이 안전합니다. 상황에 따라 니미니 법인을 리스홀드 구조로 전환하는 것도 고려할 수 있는데, 이 경우 법인이 토지를 태국인 개인이나 법인에 매각한 뒤 임대차 계약을 새로 맺는 절차를 거치며, 세금과 법률 비용을 포함해 대략 100,000~300,000 THB가 소요됩니다. 절차는 번거롭지만 형사 리스크를 없애고 소유 구조를 투명하게 만든다는 장점이 있습니다.
콘도 시장에는 어떤 영향이 있을까
이번 단속이 콘도미니엄 시장에 직접적인 영향을 주는 것은 아닙니다. 외국인을 위한 프리홀드 콘도 제도는 여전히 완전히 합법적인 소유 형태로 유지됩니다. 다만 간접적으로는, 그동안 니미니 법인을 통해 빌라를 매입해온 투자자들이 상대적으로 더 안전한 대안인 콘도로 눈을 돌리면서 콘도 수요가 늘어날 가능성이 있습니다.
출처: Thailand Business News