한눈에 보는 핵심 정보
푸켓에 태국 법인을 통해 빌라나 토지를 매입해 둔 한국인 투자자라면 지금 이 소식을 주목해야 합니다. 2026년 5월, 태국 토지국(Department of Lands)은 '긴급'이라는 표시를 단 공문 3건을 전국 모든 지방 토지사무소에 발송했습니다. 핵심 메시지는 명확합니다. 외국인이 태국 법인을 통해 토지를 사실상 소유하는 니미니(명의) 구조를, 이제는 전국 통합 데이터베이스로 체계적으로 걸러내겠다는 것입니다.
중요한 점은, 이것이 새로운 법이 아니라는 사실입니다. 기존 법의 집행 수준이 대폭 강화된 것입니다. 예전에는 담당 공무원 개인의 판단에 따라 심사 강도가 들쭉날쭉했지만, 이제는 전국 모든 지방사무소가 동일한 체크리스트와 하나의 표준 아래에서 움직입니다. 지난 수십 년간 태국 법인을 통해 빌라와 토지를 사들여 온 러시아, 유럽, 그리고 여러 국가 출신 투자자들에게 이번 조치는 그야말로 '심판의 순간'이 될 수 있습니다.
이번 조치의 핵심 사실
- 2026년 5월, 태국 토지국이 전국 모든 지방 토지사무소 앞으로 공문 3건을 발송했습니다.
- 200만 밧(약 5만 7,000달러) 이상의 현금 거래와 **500만 밧(약 14만 3,000달러)**을 초과하는 자산은 토지법 제74조에 따라 자금 출처 및 재무 상태 심사를 자동으로 받게 됩니다.
- 유일한 예외는 적법한 상속뿐입니다. 상속은 자동 심사 대상에서 제외됩니다.
- 토지를 소유한 모든 법인을 대상으로 등록일, 취득일, 평가 가치, 신고된 사업 목적을 포함한 통합 데이터베이스가 구축되고 있습니다.
- 외국인 지분율이 일정 기준을 넘는 법인은 고위험군으로 분류되어 더 깊은 조사를 받습니다.
- 강화된 심사에는 주주명부 분석, 사업개발국(DBD) 자료 대조, 재무제표 및 계약서 검토, 그리고 현장 실사까지 포함됩니다.
- 지역 부동산 관련 보도에 따르면 푸켓, 코사무이, 코팡안, 크라비 등 주요 관광지에서 이미 1만 1,000개 이상의 법인이 조사 대상에 올라 있습니다.
왜 지금 이런 조치가 나왔나
태국에서 외국인은 원칙적으로 토지를 직접 소유할 수 없습니다. 이 규정은 1954년 토지법까지 거슬러 올라가는 오래된 원칙입니다. 외국인은 건물 전체 지분의 49% 한도 내에서 콘도미니엄 유닛은 소유할 수 있지만, 빌라나 토지는 소유할 수 없습니다. 이것이 법조문 그대로의 원칙입니다.
하지만 실제로는 지난 20여 년간 이 규정을 우회하는 하나의 '산업'이 형성되어 왔습니다. 방식은 단순합니다. 외국인이 49% 지분을 갖고 태국인 명의 주주(니미니)가 나머지 51%를 보유하는 태국 유한회사를 설립합니다. 회사 명의로 토지를 매입하고, 실제로는 외국인이 그곳에서 거주하는 방식입니다. 여러 로펌, 에이전트, 심지어 일부 개발사조차 이 구조를 수년간 '일반적인 해결책'처럼 마케팅해 왔습니다.
당국도 이런 관행의 존재를 몰랐던 것이 아닙니다. 토지법 제96조는 외국인의 토지 소유 금지 규정을 우회하도록 도운 자에게 최대 징역 2년과 최대 2만 밧의 벌금을 부과할 수 있도록 규정하고 있습니다. 다만 실제 집행은 드물었고 일관성도 없었습니다. 어떤 지방사무소는 별다른 질문 없이 등기를 처리해 주는 반면, 다른 곳은 아예 등기를 거부하기도 했습니다. 모든 것이 지역, 담당자의 성향, 서류 준비의 꼼꼼함에 좌우되었습니다.
2026년 5월 공문은 바로 이 '들쭉날쭉함'을 정조준하고 있습니다. 처음으로 하나의 데이터베이스, 하나의 기준, 하나의 체크리스트라는 시스템적 접근이 도입되는 것입니다. 이번 새 지침을 처음 상세히 분석해 발표한 로펌 Silk Legal에 따르면, 이는 법 자체의 변화가 아니라 집행 체계의 통합이라고 설명합니다.
실제로는 어떻게 적용될까
예를 들어 보겠습니다. 태국인 주주 2명과 49% 지분을 가진 외국인 주주 1명으로 구성된 태국 법인이 푸켓에서 1,500만 밧짜리 빌라를 매입했다고 가정해 봅시다. 예전 같으면 토지사무소는 별다른 검증 없이 거래를 등기 처리했을 것입니다. 하지만 이제 시스템은 이 회사를 자동으로 고위험군으로 분류합니다. 담당자는 주주명부를 확인해 태국인 공동 소유자가 누구인지, 그들의 직업은 무엇인지, 자금 출처는 어디인지 살펴봅니다. 이 회사가 실제로 사업을 영위하는지, 아니면 그저 부동산 한 채를 보유하기 위한 껍데기 회사인지도 검토합니다. 경우에 따라 실제로 누가 그곳에 거주하는지 확인하기 위한 현장 실사도 이루어질 수 있습니다.
특히 주목할 점은 200만 밧이라는 현금 거래 기준선입니다. 태국에서는 특히 리조트 지역과 재매매 시장에서 현금 거래가 드물지 않습니다. 이제 이런 거래는 자동으로 자금 출처 심사 대상이 되며, 이는 자금세탁방지법(AMLA)과도 맞물려 불투명한 거래에 새로운 장벽으로 작용합니다.
지역적 맥락도 살펴볼 필요가 있습니다. 외국인의 부동산 소유를 강화하는 흐름은 태국만의 이야기가 아닙니다. 베트남은 2024년 주택법을 개정해 외국인 매수자에 대한 새로운 제한을 도입했고, 인도네시아 역시 발리 지역 외국인 매수 규정을 주기적으로 손보고 있습니다. 다만 태국의 접근 방식은 다소 독특합니다. 법 규정 자체는 그대로 두고, 이제야 비로소 집행을 정비하는 방식이기 때문입니다.
이미 니미니 구조로 부동산을 보유한 경우는?
이미 니미니 구조를 통해 토지를 보유하고 있는 투자자라면 상황이 다소 불확실합니다. 이번 공문은 일차적으로 신규 거래와 기존 보유 현황 심사를 대상으로 하지만, 구축 중인 데이터베이스는 오래전 취득한 사례를 포함해 토지를 보유한 모든 법인을 아우릅니다. 즉, 10년 전 빌라 한 채를 보유하기 위해 설립된 회사라 해도 재검토 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.
그렇다면 투자자는 무엇을 해야 할까요? 첫째, 자격을 갖춘 태국 변호사와 함께 기존 소유 구조에 대한 감사(audit)를 진행하는 것이 우선입니다. 둘째, 대안적인 소유 형태를 검토해야 합니다. 갱신 옵션이 있는 30년 장기 임차(leasehold), 외국인 쿼터 내 콘도미니엄 소유, 또는 특정 조건에서 외국인의 직접 토지 보유를 허용하는 태국 투자청(BOI) 연계 투자 등이 대안이 될 수 있습니다.
태국 토지국의 이번 새 지침이 보내는 메시지는 명확합니다. 지역마다 제각각이던 느슨한 집행의 시대는 끝나가고 있습니다. 태국 부동산에 투자한 분이라면 조사관이 문을 두드리기 전에, 지금 바로 자신의 소유 구조를 점검해 보는 것이 현명합니다. 이런 변화된 환경에서 정확한 법률 검토와 현지 전문가의 조언은 그 어느 때보다 중요해졌습니다.
출처: The CITY Asia