촌부리에 땅을 사둔 한국 투자자가 있다면 지금 이 소식을 검색하고 있을 것이다. 태국 정부가 공사 중이던 데이터센터 49곳을 한꺼번에 멈춰 세웠다. 대기 중이던 신청 117건 이상도 새 규정이 나올 때까지 그대로 얼어붙었다. 공식 중단 기간은 한 달 정도로, 전력과 물 사용, 안전 기준에 관한 새 규정을 만드는 시간이다.
결론부터 말하면 이렇다. 방콕이나 푸켓 콘도를 갖고 있다면 아무것도 바뀌지 않는다. 하지만 최근 1년 반 사이 촌부리, 라용, 방나 축을 따라 땅을 사서 데이터센터 사업자에게 되팔 계획이었다면, 상황이 크게 바뀌었다. 그리고 이번 한 달로 끝날 이야기가 아니다.
지금 무슨 일이 일어난 건가
중단 대상은 공사 중인 프로젝트 49건과, 승인을 기다리던 117건 이상이다. 이 둘을 합치면 태국 전체 파이프라인의 거의 전부에 해당한다. 새 기준이 다루는 문제는 두 가지, 전력과 물 같은 자원 소비, 그리고 시설 안전 기준이다.
방콕은 이미 데이터센터 34곳을 운영 중이고, 이들의 자원 사용량이 이번 규제 중단의 직접적인 계기가 됐다. 태국의 2024년 최대 전력 수요는 36,000MW를 넘었다. 100~200MW급 하이퍼스케일 캠퍼스 하나는 이 전체 수요에서 작은 비중에 불과하지만, 한 지역에 이런 캠퍼스가 여러 개 몰리면 실제 전력망 문제가 된다. 이스턴 이코노믹 코리도(EEC) 지역은 2020년 심각한 가뭄을 겪으며 산업용 취수 제한을 경험한 적이 있어, 이번 물 사용 기준은 형식적인 조항이 아니다.
외국 기업들의 약속 규모를 보면 이 시장이 얼마나 커졌는지 알 수 있다. AWS는 2022년 발표한 15년간 50억 달러 투자를, 구글은 2024년 9월 촌부리 데이터센터와 방콕 클라우드 리전에 10억 달러를 약속했다. 2026년 상반기 태국 외국인 투자 신청액은 전년 대비 80% 증가해 1조 3,700억 바트(약 406억 달러)에 달했고, 이 중 상당 부분이 AI와 데이터센터 관련이었다. 이 정도 규모의 파이프라인이 갑자기 멈춘 것이다.
한 달이면 정말 끝날까
낙관적으로 봐도 한 달은 서류를 작성하는 시간일 뿐, 승인 절차가 다시 정상적으로 돌아가는 시간은 아니다.
참고할 만한 사례가 있다. 싱가포르는 2019년 데이터센터에 대한 사실상의 모라토리엄을 시행했고, 이를 2022년에야 해제했다. 3년이 걸렸다. 그리고 해제 방식도 예전처럼 자유로운 개발 허가가 아니라, 에너지 효율 약속과 연계된 경쟁 배분 방식의 할당 제도였다. 당시 수요 일부를 흡수했던 말레이시아 조호르 역시 2024년까지 신규 부지에 대한 물·에너지 소비 평가 제도를 도입했다.
태국도 몇 년 늦게 같은 경로를 따라가는 모습이다. 새 기준이 발표되고 나면 더 느린 두 번째 국면이 시작된다. 옛 물 접근성과 전기 요금을 전제로 설계된 프로젝트들을 재승인하는 과정이다. 투자자에게 진짜 위험은 이번 중단 자체가 아니라, 117건 중 상당수가 새 규정 아래에서는 아예 사업성이 안 나올 수 있다는 점이다.
실제로 타격을 입는 사람은 누구인가
가장 직접적인 피해자는 토지 보유자다. 촌부리, 라용, 사뭇프라칸의 산업 벨트 토지는 2024~2025년 사이 AI 서사를 등에 업고 가격이 재조정됐다. 구매자들은 사실 땅값을 지불한 게 아니라, 언젠가 하이퍼스케일러가 나타날지도 모른다는 옵션에 값을 매긴 것이었다. 그 옵션의 가치는 지금 떨어지고 있다. 새 기준이 나오기 전까지는 어떤 사업자도 예전 가격에 계약서에 서명하지 않을 것이다.
건설사와 엔지니어링 회사도 타격을 받는다. 공사 중인 49곳이 멈추면 장비와 인력이 유휴 상태가 되고, 그 비용은 공급망 어딘가에서 흡수돼야 한다. 건설 관련 주식에 노출된 투자자라면 이번 분기 실적 훼손을 각오해야 한다.
인접 데이터센터를 앵커 스토리로 마케팅하던 물류창고, 오피스 같은 복합 개발 프로젝트도 그 논거를 잃었다.
데이터센터가 주거 임대 수요를 만든다는 오해
이 시장을 둘러싼 가장 흔한 오해는 이렇다. 근처에 데이터센터가 지어지니 시라차나 파타야의 콘도가 외국인 전문직 임차인을 끌어들일 거라는 생각이다.
그렇지 않다. 근로자 3,000명을 고용하는 공장은 지속적인 임대 수요를 만든다. 반면 가동 중인 하이퍼스케일 캠퍼스는 업계 추정치로 상근 직원이 수십 명에서 많아야 몇백 명 수준이며, 그중 상당수는 현지 엔지니어와 보안 인력이다. 공사 기간에는 수천 개의 일자리가 생기지만 이는 임시직, 저임금 인력이고 노동자 숙소에 머무는 이들이지 300만 바트짜리 콘도에 들어갈 사람들이 아니다.
이스턴 코리도의 임대 수익률 모델을 데이터센터에 의존해 짰다면 지금 다시 계산해봐야 한다. 시라차의 실제 임대 수요를 움직이는 것은 일본계·중국계 제조 공장과 램차방 항구다. 서버홀은 그 목록에 들어가지 않는다.
방콕·푸켓 콘도 투자자는 신경 쓸 필요가 없나
맞다. 이번 조치는 주거용 시장과는 딴 세상 이야기다. 방콕이나 푸켓의 콘도를 보유하고 있거나 구매를 고민 중이라면, 이번 데이터센터 중단 사태는 사실상 무관하다. 주거용 시장과 데이터센터 시장이 만나는 접점은 산업용지와 건설사 실적, 딱 그 지점 하나뿐이다. 콘도 수요나 관광객 임대 수익률은 이번 결정과 아무 상관이 없다.
예산이 1,000만 바트 미만이고 자가 거주용이나 관광 임대용 주택을 사려는 경우라면, 이 규제 드라마는 완전히 무시해도 좋다.
지금 취해야 할 행동
에너지와 물 관련 기준이 공개되기 전까지는 테크노 개발용으로 이름 붙은 토지를 사지 말 것을 권한다. 이미 가계약을 맺은 경우라면 일정과 가격 재협상을 시도하는 게 맞다. 규제 조건이 바뀌었으니 클로징 일자도 그에 맞춰 미뤄져야 한다는 논리는 충분히 설득력이 있다.
2024년 이전에 산업용지 가격으로 매입해 현재 수익을 내고 있는 땅이라면 보유하는 게 낫다. 반대로 20242025년 사이 인근 부지 대비 23배 프리미엄을 주고 오직 사업자에게 되팔 목적으로 산 땅이라면, 매도 가능 시점이 좁아지고 있다. 물류, 경공업, 창고업 같은 다른 용도로 살 매수자를 찾아보는 편이 현실적이다.
한 가지 실무적으로 중요한 점은, 촌부리의 산업용지를 원격으로 평가하는 건 거의 의미가 없다는 것이다. 진입 도로, 변전소 인접성, 취수 시설 같은 세부 사항은 현장에 직접 가서 확인해야만 알 수 있다.
출처: The CITY Asia