촌부리나 푸켓에서 부동산을 등기하러 랜드오피스 창구에 서면, 이제 직원이 이렇게 묻습니다. "이 태국인 주주의 자금 출처는 무엇입니까, 직업은 무엇입니까, 왜 지분을 현금으로 납입했습니까." 2026년 5월 이전에는 거의 나오지 않던 질문입니다.
결론부터 말하면 법은 바뀌지 않았습니다. 외국인은 여전히 태국에서 토지를 직접 소유할 수 없고, 태국인이 51% 이상 지분을 가진 법인은 여전히 토지를 살 수 있습니다. 바뀐 것은 검증 방식입니다. 2026년 5월, 태국 토지국(Department of Lands)은 '최우선 긴급'이라는 표시를 단 공문 세 건을 전국 모든 지방 랜드오피스에 내려보냈고, 이제 사무소는 상무부 사업개발국(DBD) 데이터베이스와 대조하고, 재무 자료를 요구하고, 현장 실사를 진행할 의무를 갖게 되었습니다.
한국인 투자자에게 이 이야기가 남의 일이 아닌 이유는 단순합니다. 코사무이, 후아힌, 푸켓 서부 해안의 빌라 단지 상당수가 정확히 이 구조, 즉 태국인 명의 51% 법인 뒤에 외국인이 우선주와 지분 담보 계약, 위임장으로 실질 통제권을 쥐는 방식으로 지어졌기 때문입니다.
왜 지금 이런 조치가 나왔나
이 구조 자체는 1990년대 후반, 아시안 금융위기 이후 태국이 토지법(Land Code)은 그대로 둔 채 외국 자본에 부동산 시장을 열면서 자리 잡았습니다. 외국인에게는 콘도미니엄 완전소유권과 임차권을 내주었지만, 토지는 끝까지 제외했습니다. 시장은 곧 우회로를 찾아냈습니다.
내무부가 처음 이 문제를 손보려 한 것은 2006년입니다. 수입이 거의 없는 태국인 주주, 토지 매입 직전에 급조된 법인을 들여다보라는 지침이 내려갔습니다. 그런데 이야기의 핵심은 여기 있습니다. 지침은 존재했지만 확인할 도구가 없었습니다. 지방 랜드오피스 직원이 보는 것은 서류철 한 뭉치일 뿐, 연동된 데이터베이스가 아니었습니다.
2026년 공문이 바꾼 것이 바로 이 지점입니다. 수사학이 아니라 인프라가 달라졌습니다. 이제 사무소는 주주명부를 DBD 법인 신고 내용과 대조하고, 등록 자본금을 실제로 누가 납입했는지, 그리고 어떻게 납입했는지를 확인하며, 필요하면 사람을 보내 태국인 이사가 실제로 그 주소에 거주하는지까지 확인할 수 있습니다. 더는 개별 담당자의 재량에 맡겨진 일이 아닙니다.
어떤 거래가 정밀 조사 대상이 되나
심사가 깊어지는 기준선은 명확합니다.
- 현금 결제 200만 밧 이상
- 자산가(평가액) 500만 밧 초과
이 선을 넘으면 사무소는 거래에 관련된 모든 사람, 즉 매수인뿐 아니라 태국인 주주와 이사까지 자금 출처, 소득, 직업을 조사합니다. 외국인 자본이나 지배력이 일정 수준을 넘는 법인은 '고위험'으로 분류되어 주주명부, DBD 신고 내역, 재무 서류, 계약서, 현장 실사까지 포함하는 심층 심사를 받습니다.
중요한 점은, 토지국이 명시적으로 밝힌 대로 고위험 분류가 유죄 판정이 아니라는 사실입니다. 걸러내기 위한 선별 도구일 뿐이며, 명단에 오른 법인이 자동으로 위법을 저질렀다고 간주되지는 않습니다.
그리고 이 규정은 신규 거래에만 적용되지 않습니다. 5년, 10년 전에 산 토지를 보유한 법인도 소급 적용 대상입니다. 이미 존재하는 소유 구조 전체가 심사선 안에 들어옵니다.
명의대여(노미니) 처벌은 실제로 얼마나 무거운가
외국인사업법(Foreign Business Act)상 명의대여 소유는 형사 사건입니다. 벌금 10만~100만 밧, 최대 3년의 징역이 외국인 매수자와, 명의만 빌려준 태국인 주주 양쪽 모두에게 적용됩니다. 바로 이 때문에 명의를 빌려줄 사람을 구하는 비용 자체가 예전보다 비싸졌습니다.
업계 보도에 따르면 2026년 크랙다운 국면에서 외국인 참여가 있는 법인 4만 6천 개 이상이 이미 전국적으로 명의대여 구조 의혹으로 조사받고 있습니다. 푸켓, 사무이, 팡안, 끄라비에서 진행 중인 조사는 전형적인 51% 태국인 지분 구조 뒤에 완전한 외국인 경영과 자금 조달이 숨어 있는 사례를 집중적으로 들여다보고 있으며, 일부 부동산 관련 법인은 자금세탁 의혹으로 재조사받고 있습니다.
몰수는 실제로 일어날까: 더 현실적인 위험은 무엇인가
토지법은 위법하게 취득한 토지를 정해진 기간 안에 처분하도록 명령할 권한, 그 명령을 따르지 않으면 강제 매각시킬 권한을 당국에 부여합니다. 하지만 실제 시장에서는 대규모 몰수가 일어난 적이 없고, 이번에도 그럴 것으로 보지 않습니다. 리조트 지역 수요의 상당 부분을 외국인 매수자가 차지하는 나라에서 정치적 비용이 너무 크기 때문입니다.
더 현실적인 결과는 조용하고 훨씨나 더 불편한 형태로 옵니다. 고위험 구조가 심사를 거치는 몇 달 동안 재매각이 정지되고, 그 사이 매수자가 이탈하면서 가격 할인 폭이 계속 벌어지는 상황입니다. 몰수보다 이 조용한 지연이 훨씬 흔한 결말이 될 것입니다.
태국인 배우자 확인서로 문제가 끝나지 않는 이유
흔한 오해가 두 가지 있습니다.
첫째, 거래 직전에 급조된 '패키지형' 법인, 즉 소득도 없고 계좌 활동 내역도 없는 태국인 주주 3명으로 구성된 회사는 이제 통과되지 않습니다.
둘째, 태국인 배우자가 '이 돈은 개인 자금'이라고 확인해 주는 서한이 사건을 영구히 종결시킨다는 믿음도 무너지고 있습니다. 그 서한은 특정 등기 한 건을 해결해 줄 뿐, 토지가 배우자 개인 명의가 아니라 법인 명의로 되어 있다면 그 구조 자체를 감사에서 보호해 주지 못합니다.
지금 태국 법인으로 부동산을 보유하고 있다면 어떻게 해야 하나
법인 구조를 무조건 버려야 한다고 말하려는 것은 아닙니다. 실제 사업 활동이 있고, 진짜 태국인 동업자가 있으며, 자본금이 제대로 납입되었고, 수년간 깨끗한 신고 기록을 가진 법인은 심사를 통과합니다. 다만 그런 법인을 운영하려면 실제 돈이 들고, 서류상 회사가 아니라 실제 사업이 뒤에 있어야 합니다.
제 개인적인 의견은 이렇습니다. 지금 태국 법인 설립과 장기 임차권(리스홀드) 등록 사이에서 고민 중이라면, 리스를 선택하십시오. 차노트(chanote) 등기 뒷면에 등록되는 30년 임차권은 권리 자체는 법인 소유보다 약하지만, 감사로 무너지지 않고 형사 사건의 당사자가 되지도 않습니다. 다만 이 판단은 이미 자리 잡은 법인이 있고 그 실체가 부실할 때 유효합니다. 실제 사업을 갖춘 법인이라면 무리하게 해체할 필요는 없습니다.
외국인에게 열려 있는 완전소유권은 여전히 콘도미니엄뿐입니다. 건물 전체 면적의 49% 외국인 지분 한도 안에서 유닛을 사는 것이 유일한 완전소유(freehold) 방식이며, 가장 지루하지만 가장 안전한 선택으로 남아 있습니다.
한 가지 예외는 분명합니다. 완공된 콘도미니엄 유닛을 500만~600만 밧 예산으로 사는 경우에는 법인도, 명의대여도, 자금출처 심사 기준선도 걸리지 않습니다. 애초에 구조화할 대상이 없기 때문입니다.
등기 절차에서 바로 챙겨야 할 실무 팁
올해 등기를 진행한다면 실무적으로 챙길 부분이 있습니다. 소유권 이전은 본인 직접 출석 또는 태국 법적 형식을 엄격히 갖춘 위임장이 필요하며, 최근 랜드오피스들은 본인 출석을 훨씬 엄격하게 요구하는 분위기입니다. 대기, 감정평가, 은행 수표 발급까지 포함해 2~3영업일은 여유를 두고 일정을 잡는 것이 안전합니다.
이미 법인 명의로 주택이나 토지를 보유하고 있다면, 이번 주에 할 수 있는 구체적인 조치가 하나 있습니다. DBD 법인 등기 내역을 발급받아, 랜드오피스가 보게 될 정보를 직접 확인해 보는 것입니다. 비용도 거의 들지 않고 하루면 끝나는 일이며, 구조 재편에 대한 결정은 매도 시점이 닥치기 훨씬 전에 내려야 합니다.
출처: Restate.ru