서울에 앉아서 67% 확정 임대수익을 준다는 푸켓 콘도 분양 브로셔를 받아본 적이 있다면, 지금이 그 숫자를 다시 계산해볼 시점이다. 2026년 9월 1일 기준 미국 10년물 국채 수익률은 4.78%까지 올라왔다. 은행 예금과 다를 바 없는 무위험 자산이 달러로 연 4.78%를 주는 상황에서, 태국 콘도가 주는 67%는 더 이상 '압도적인' 숫자가 아니다.
이건 채권 트레이더들만의 이야기가 아니다. 환율 리스크, 저시즌 공실, 관리비, 세금, 그리고 원할 때 바로 팔 수 없다는 비유동성까지 다 감안하면, 그 1~2%포인트 차이는 순식간에 사라진다.
왜 지금 국채 수익률이 이렇게 올랐나
원인은 단순하고 반갑지 않다. 에너지 가격이 다시 뛰고 있다. 브렌트유는 배럴당 91달러 선에 머물러 있고, 유럽 천연가스는 수년래 최고 수준이다. 시장은 인플레이션이 저절로 목표치로 내려갈 것이라는 가정을 접고, 9월 미국 연준(Fed)과 유럽중앙은행(ECB)의 금리 인상을 가격에 반영하고 있다. 한 번으로 끝나지 않을 가능성도 열려 있다.
일본조차 이제 10년물 국채에 3%를 지급한다. 30년 가까이 거의 공짜로 돈을 빌려주던 나라가, 이제는 전 세계 다른 나라들과 똑같이 자본을 놓고 경쟁해야 하는 처지가 됐다. 유럽 국채 금리는 15년 만에 최고치를 다시 썼다.
이 세 가지 숫자, 미국 4.78%, 일본 3%, 유럽 15년 최고치는 서로 별개가 아니다. 전 세계적으로 '공짜 돈'이 사라지고 있다는 하나의 흐름이다. 특히 일본의 3%는 아시아 부동산 시장에 조용히 영향을 미친다. 수십 년간 저금리 엔화로 조달한 자금이 동남아시아 부동산을 포함해 전 세계 자산 매입에 흘러들어갔는데, 일본 국내 채권이 3%를 준다면 그 캐리 트레이드 자체가 매력을 잃는다.
푸켓 콘도는 미국 기준금리와 정말 관련이 있나
일반적인 논리는 '금리가 오르면 모기지가 비싸지고, 그러면 주택 수요가 줄어든다'는 것이다. 그런데 푸켓에서는 이 논리가 거의 작동하지 않는다.
외국인 매수자는 태국 은행에서 표준 조건의 모기지를 받기가 사실상 불가능하다. 대부분의 콘도 매입은 현금 일시불이거나 개발사가 제공하는 분할 납입 방식으로 이뤄진다. 즉 연준이 금리를 올려서 모기지 이자가 비싸지고 그래서 수요가 줄어드는 '직접 채널'이 아예 존재하지 않는다.
대신 영향은 다른 두 경로로 온다.
첫째는 대안 수익률이다. 무위험 달러 금리가 1.5%였을 때는, 67% 임대수익 약속이 그보다 4배 이상 높은 프리미엄으로 보였다. 지금 4.78% 앞에서는 그 프리미엄이 겨우 12%포인트로 줄어든다. 그리고 그 1~2%포인트를 얻기 위해 투자자는 바트 환율 리스크, 저시즌 공실 리스크, 관리회사 수수료, 유지보수비, 세금, 그리고 하루 안에 팔고 나올 수 없다는 비유동성까지 전부 감당해야 한다. 계산이 예전만큼 뻔하지 않다는 뜻이다.
둘째는 투자자 심리 그 자체다. 유로존 투자자의 사업 대출 금리가 방금 올랐다면, 그는 두 번째 유닛 매입을 미룬다. 호주가 좋은 예시다. 새로운 금리 인상 사이클이 가격에 반영되자, 주택 관련 주식들이 가장 먼저 하락했다. 홍콩 항셍지수 역시 셰인(Shein)의 부진한 상장 데뷔로 흔들렸다.
태국이 여전히 유리한 이유
비싼 석유와 전 세계적 인플레이션이 모든 나라를 똑같이 때리는 건 아니다. 태국은 미국이나 유럽에 비해 상대적으로 낮은 인플레이션과 낮은 기준금리를 유지하고 있다. 그리고 바트는 역사적으로 관광 주도형 경상수지 흑자를 등에 업은 통화처럼 움직여왔다.
달러가 앞으로 완화 사이클에 들어가면서 약해진다면, 바트 표시 자산은 지금 보이는 것보다 더 나은 성과를 낼 수도 있다. 다만 이건 '가능성'이지 확정된 시나리오가 아니다.
또 하나 분명히 해둘 점이 있다. 리조트형 부동산은 수익 자산이면서 동시에 소비재이기도 하다. 1년에 두 달을 직접 머무는 아파트라면, 이건 채권과 직접 비교할 대상이 아니다. 같은 기간 비슷한 숙소를 렌트했을 때의 비용과 비교해야 맞다.
지금 이 수익률에서 합리적인 임대수익은 얼마인가
분양 광고에 적힌 총수익률(gross yield)이 아니라, 관리비와 세금과 공실을 뺀 순수익률(net yield)을 봐야 한다. 간단한 기준선은 이렇다. 달러 기준 순수익이 4.78%를 확실히 넘어야 한다. 그렇지 않다면 리스크는 지면서 보상은 공짜로 포기하는 셈이다.
아래는 이번 사이클에서 리스크 구조가 어떻게 달라지는지 정리한 것이다.
| 항목 | 저금리 시기 (무위험 1.5%) | 현재 (무위험 4.78%) |
|---|---|---|
| 6~7% 임대수익의 프리미엄 | 약 4배 이상 | 1~2%포인트 수준 |
| 리스크 감당 근거 | 프리미엄이 커서 명확 | 프리미엄이 작아 애매 |
| 오프플랜 매력도 | 상대적으로 높음 | 낮아짐, 개발사 신용 리스크 부각 |
지금 사도 되는지, 기다려야 하는지
필자의 입장은 이렇다. 미국 10년물이 4.78%인 지금, 서면으로만 약속된 '확정 수익률'을 근거로 오프플랜 프로젝트를 사지는 않을 것이다. 그 확정 수익률이라는 것도 결국 개발사의 재무 상태만큼만 견고하다. 그리고 돈이 비싸지는 사이클이야말로 약한 개발사들이 의무를 이행하지 못하기 시작하는 시점이다.
지금 합리적인 선택은 최소 두 시즌 이상 운영 기록이 있는 완공 건물이다. 예측 스프레드시트가 아니라 실제 관리회사 리포트를 확인할 수 있는 매물이어야 한다.
다만 이 조언에는 예외가 있다. 순수하게 개인 사용 목적으로, 1년에 3~4개월 머물 계획이고, 이 유닛을 채권 포트폴리오의 대체재로 여기지 않는다면 위 계산은 당신에게 해당되지 않는다. 당신의 기준선은 연준 기준금리가 아니라 장기 렌트 비용이어야 한다.
현장 답사는 성수기(1월)보다 저시즌에 가는 것을 권한다. 실제 공실률이 그대로 드러나기 때문이다. 항공권과 지역 비교도 이 시기가 더 저렴하고 여유롭다.
비싼 유가는 항공료에도 영향을 준다. 유럽과 중동에서 오는 항공권 가격은 브렌트유 가격에 민감하고, 관광객 유입은 임대 공실률에 직결된다. 즉 석유 91달러라는 숫자는 건설비뿐 아니라 관광객 수요 쪽에서도 푸켓 임대시장에 영향을 미친다.
쇼트리스트에 있는 매물이 있다면 이 두 가지를 물어보자. 달러 기준 순수익이 4.78%를 확실히 넘는가, 그리고 5년간 보유할 각오가 되어 있는가. 둘 중 하나라도 '아니오'라면 계속 찾아봐야 한다.
출처: CNA (Channel News Asia)