푸켓 토지사무소 창구에서 요즘 이런 질문을 받는다. 주주로 등록된 태국인 세 명이 주식 대금을 어디서 마련했는지, 소득 신고 기록이 있는지, 그리고 왜 세 사람이 각기 다른 지역에 거주하는지. 몇 년 전만 해도 서류만 맞으면 별 다른 확인 없이 통과되던 절차였다. 지금은 사업개발부(DBD) 데이터베이스와 대조 검증을 거친다.
결론부터 말하면, 2026년 태국에서 외국인 부동산 소유권이 완화된 것은 전혀 없다. 달라진 것은 이미 존재하던 법을 국가가 실제로 집행하기 시작했다는 점이다. 개인 외국인 매수자에게 남아 있는 유일한 직접적, 합법적 경로는 건물 전체 면적의 49% 외국인 쿼터 내에서 콘도미니엄 한 채를 프리홀드(완전소유권)로 사는 것뿐이다. 그 외의 모든 방법은 특별 허가가 필요하거나, 소유가 아니라 임차라는 사실을 인정하고 들어가야 한다.
콘도미니엄 외국인 쿼터 49%, 정확히 무엇을 의미하나
콘도미니엄의 외국인 쿼터는 건물 내 전체 유닛 세대수의 49%가 아니라, 전체 유닛 면적 합계의 49%를 말한다. 즉 평수 기준이다. 이 쿼터는 거래를 토지사무소에 등록하기 전, 해당 콘도미니엄 관리단(주리스틱 퍼슨)이 발급하는 확인서로 검증된다.
인기 프로젝트일수록 이 쿼터는 균등하게 남아있지 않다. 라와이(Rawai)나 방따오(Bang Tao) 같은 지역의 일부 프로젝트는 판매자가 뭐라고 말하든 쿼터가 이미 완전히 소진된 경우도 있다. 계약금을 넣기 전에 관리단으로부터 최신 쿼터 확인서를 직접 요청하고, 원하는 특정 유닛이 그 안에 들어가는지 확인하는 절차가 가장 확실한 예방책이다. 가급적 현장 답사와 함께 확인하는 것이 좋고, 토지사무소는 평일에만 운영되므로 하루 일정으로는 거래를 마무리하기 빠듯할 수 있어 여유 있게 일정을 잡아야 한다.
토지는 원칙적으로 외국인 명의 소유가 불가능하다
토지법(Land Code)상 외국인 개인이 자기 명의로 토지를 소유하는 것은 원칙적으로 허용되지 않는다. 예외는 매우 제한적이다. 특정 상속 사례, 그리고 섹션 96 bis에 따라 최소 4천만 밧(THB) 상당의 승인된 자산에 투자하고 내무부(Ministry of Interior) 승인을 받으면 주거용으로 최대 1라이(rai)까지 토지를 취득할 수 있다. 다만 실제로 이 승인이 이루어진 사례는 극히 드물다.
태국 법인을 통한 매입, 왜 2025년 이후 위험해졌나
수십 년간 '표준'처럼 통용되던 방식이 있다. 태국인이 51%를 보유한 법인을 세워 그 법인 명의로 토지가 딸린 빌라를 '매입'하는 구조다. 서류상으로는 문제가 없다. 태국 법인이니 토지를 소유할 수 있다는 논리다. 그러나 실제로는 태국인 주주들이 단 한 바트도 자기 돈을 넣지 않고, 경영에도 전혀 참여하지 않은 채 백지 주식 양도서에 서명만 해두는 경우가 대부분이었다.
바로 이 형식과 실질의 간극을 규제기관이 이제는 정확히 짚어낸다. 등록자본금 2백만 밧짜리 법인이 2,500만 밧짜리 토지를 매입했는데, 사업개발부 데이터에서 그 태국인 주주들이 소득신고 기록이 없고 다른 스무 개 법인에도 이름이 올라있다면, 더 이상 질문이 필요 없다.
2025년부터 토지청(Land Department)과 사업개발부는 데이터를 상호 대조해 토지 보유 법인의 태국인 주주 뒤에 있는 실제 자금 출처를 검증하고 있다. 노미니(명의대여) 소유는 외국인사업법(Foreign Business Act)상 형사범죄이며, 벌금 10만~100만 밧과 최대 3년의 징역형이 부과된다. 그리고 이 책임은 태국인 명의대여자에게도 동일하게 적용된다.
결정타는 2026년 4월 발효된 사업개발부 명령 제1/2026호(DBD Order No. 1/2026)다. 이 명령으로 외국인이 참여한 법인 4만 6천 개 이상에 대한 대규모 심사가 시작됐고, 노미니 구조로 판정될 경우 더 무거운 처벌과 강제 청산까지 가능해졌다.
90년 임대? 실제로 등록되는 건 30년뿐이다
리스홀드 빌라를 파는 쪽에서는 '30+30+30' 구조를 90년 소유권처럼 마케팅한다. 하지만 실제로 토지사무소 등기부에 기록되는 것은 최초 30년뿐이다. 연장에 대한 약속은 현재 토지 소유주가 특정 임차인에게 개인적으로 지는 의무일 뿐이며, 태국 판례는 이런 연장 약속을 개인 간 계약상 권리로 취급해 토지의 새로운 소유주에게 자동으로 승계되지 않는다고 반복적으로 판단해왔다.
개발사가 계속 사업을 유지하고 평판을 신경 쓰는 한 문제없이 돌아간다. 진짜 시험대는 31년째에 온다. 그런데 리조트 지역 리스홀드 중 그 연차에 도달한 사례가 아직 드물어서, 시장에는 이 시점에 대한 통계 자체가 존재하지 않는다.
자금은 반드시 해외에서 들어와야 한다
콘도미니엄 프리홀드를 등기하려면 자금이 외화로 태국에 들어와야 한다. 5만 미국달러 이상의 금액에 대해서는 은행이 외환거래확인서(FET Form)를 발급하는데, 이 서류가 없으면 토지사무소는 거래를 처리하지 않는다.
역설적이게도, 이 부분은 규제 강화의 '뒷면'이라 할 만하다. 단속이 겨누는 대상은 회색지대 구조이지, 투명한 거래가 아니다. 해외에서 자금을 송금받고 FET 확인서를 정상적으로 갖춘 콘도미니엄 프리홀드 매입은 최근 2년간 오히려 등록이 더 어려워지지 않았다. 노미니 구조에 대한 감시가 강해질수록, 외국인 쿼터 내 유닛의 세컨더리 마켓은 오히려 더 예측 가능해지는 측면이 있다. 외국인이 이런 자산을 합법적으로 보유할 다른 대안이 줄어들고 있기 때문이다.
그래서, 어떤 예산이면 법인 구조를 포기해야 하나
필자의 견해는 분명하다. 2026년 기준으로 3천만~4천만 밧 미만 예산의 주거용 매입을 고려하는 매수자라면, 태국 법인 구조는 아예 검토 대상에서 제외해야 한다. 지금 당장 조사관이 찾아올 위험보다 더 현실적인 위험은, 나중에 되팔 때 변호사와 함께 일하는 매수자가 이런 구조의 매입 자체를 거절하는 상황이다. 즉 자산은 불법이 되기 훨씬 전에 유동성부터 잃는다.
다만 예외는 있다. 실제로 매출과 직원, 자기 돈을 투자한 파트너를 갖춘 진짜 운영 중인 태국 법인이라면, 그 법인을 통한 토지 보유는 우회 수단이 아니라 정상적인 기업 관행이다. 이 경우는 지금 설명한 위험 시나리오와는 다른 이야기다.
계약 전 반드시 확인해야 할 것들
계약금을 넣기 전에는 다음을 점검해야 한다.
- 남아있는 외국인 쿼터를 면적 기준으로 재확인
- 차녓(chanote) 등기 여부와 담보/저당권 등 제한사항 부재
- 콘도미니엄 공동관리비(common fund) 납부 이력
- 신축 프로젝트의 경우 건축허가와 필요시 환경영향평가(EIA) 승인 여부
2024년 캐비닛(내각)은 두 가지 방안, 즉 최대 임대 기간을 99년으로 연장하는 것과 콘도미니엄 외국인 쿼터를 75%로 확대하는 것을 검토하라고 관계 부처에 지시한 바 있다. 푸켓의 외국인 매수자 커뮤니티에서는 몇 달간 이 얘기뿐이었다. 그러나 2026년 현재까지 두 방안 모두 법제화되지 않았다. '국가를 팔아넘긴다'는 정치적 반발이 자본 유치 논리보다 더 힘을 얻은 결과다. 따라서 매수 계획은 현재 시행 중인 규정을 기준으로 세워야 하며, 아직 법으로 확정되지 않은 초안에 기대를 걸어서는 안 된다.
출처: 사업개발부 명령 제1/2026호, aiproperty-phuket.com 인용