5.69억 밧이 아니라 381.8억 밧. 태국 증시에 상장된 개발사 AssetWise가 2026년 3월 기준으로 발표한 '계약했지만 아직 인도하지 않은 주택'의 총액이다. 환율 32.5밧/달러로 계산하면 약 11.7억 달러 규모의 매출이 이미 계약서에 서명된 채 대기 중이라는 뜻이다.
한국인 투자자 입장에서 이 숫자가 중요한 이유는 단순하다. 태국 콘도 시장이 전반적으로 위축되는 가운데, AssetWise는 오히려 성장하는 몇 안 되는 상장 개발사이기 때문이다. 그리고 그 성장의 상당 부분이 푸켓에서 나온다.
AssetWise의 상반기 실적이 말해주는 것
상반기 매출은 56.9억 밧으로 전년 동기 대비 57% 증가했다. 그런데 이 증가는 신규 분양이 늘어서가 아니다. 태국 회계 기준상 매출은 계약 시점이 아니라 소유권이 실제로 이전되는 시점(인도 시점)에 잡힌다. 즉 지금 발표된 매출은 2~3년 전에 지어진 유닛들이 이제 인도되면서 잡힌 숫자다.
반면 백로그(계약했지만 미인도된 물량) 381.8억 밧은 미래를 가리킨다. 반기 매출 56.9억 밧과 비교하면 약 3배 규모로, 회사가 짓고 인도하는 속도보다 훨씬 빠르게 팔고 있다는 뜻이다.
태국은행이 내국인 대상 모기지 규제를 계속 강하게 유지하고 있고 국내 매스 마켓 수요는 둔화된 상황에서, 이 간극을 채우는 건 결국 외국 자본이다. 그리고 그 흐름이 가장 뚜렷하게 나타나는 곳이 바로 푸켓이다.
왜 푸켓 물량이 57%나 되는가
ASW와 Rhom Bho Property를 합친 'The Title' 브랜드 포트폴리오는 총 474억 밧 규모다. 이 중 푸켓이 전체 주문의 57%를 차지하며, 이는 2028년까지의 매출 가시성을 확보해주는 수준이다.
하반기 실적을 이끄는 두 축은 방콕과 푸켓의 인도 물량이다. 방콕 수요는 내국인 모기지와 기업 임대 수요에 크게 의존하지만, 푸켓 수요는 외국인 매수자와 관광 흐름에 좌우된다. 백로그에서 푸켓 비중이 계속 커진다는 사실은, 국내 시장이 약세를 보이는 동안에도 외국 자본이 태국 부동산으로 계속 흘러들어오고 있다는 증거다.
푸켓에서 지금 실제로 팔리는 것은 무엇인가
푸켓은 더 이상 단기 임대용 저가 스튜디오의 섬이 아니다. 8~15백만 밧 예산을 가진 매수자가 지금 고르는 건 평수가 아니라 '운영 구조'다. 누가 임대를 관리하는지, 비시즌 점유율이 어떤지, 설비 교체 비용은 누가 부담하는지, 수익 배분은 어떻게 되는지가 핵심이다.
브랜드는 이 구조에서 관리 리스크를 전문 운영사에게 넘기는 장치 역할을 한다. 이것이 브랜드 프리미엄의 이유다. 시장 추정치로는 브랜드 레지던스가 동일 지역 비브랜드 매물보다 20~35% 높은 가격에 거래된다.
러시아, 카자흐스탄, 중국 매수자들처럼 직접 공사와 운영을 관리·감독하기 어려운 외국인 투자자에게, 상장 개발사의 브랜드 프로젝트는 실질적으로 '공개된 재무 정보를 사는 것'과 다름없다. 인테리어 디자인 패키지를 사는 게 아니라 검증 가능한 회사를 사는 셈이다. 한국인 매수자에게도 이 논리는 그대로 적용된다.
브랜드 프리미엄이 통하지 않는 지점
여기서부터는 불편한 이야기다.
브랜드 프리미엄은 재판매 시장에서 잘 작동하지 않는다. 최초 매수자는 관리회사와 로비에 2035% 더 지불하지만, 5년 후 두 번째 매수자는 그 동네 평당 가격과 전년도 실제 순수익률을 본다. 브로슈어에서 약속한 78%가 아니라 실제 순수익이 4~5%로 나온다면 프리미엄은 그냥 사라진다.
이 격차는 항상 같은 지점에서 발생한다. 광고에 나오는 수익률은 높은 점유율을 가정한 총매출 기준이지만, 실제로 소유주가 받는 돈은 운영사 수수료, 관리비, 시설유지기금 적립, 세금, 5~10월 우기 비시즌 공실을 다 제한 뒤의 금액이다.
둘째, 백로그가 크다고 해서 인도가 보장되는 건 아니다. 태국에는 일부 국가에서 흔한 '완공까지 자금을 에스크로 계좌에 묶어두는 제도'가 없다. 계약금은 개발사에게 바로 전달되어 공사 자금으로 쓰인다. 결국 유일한 보호막은 개발사의 재무 건전성, 완공 이력, 계약서 조항뿐이다. 공개 재무 공시가 단순히 이미지가 아니라 실질적 가치를 갖는 이유가 여기에 있다.
셋째, 서부 해안은 지금 매물이 빠르게 밀집되고 있다. 방따오, 라얀, 까말라 각 지역이 대규모 신규 유닛을 여러 건 동시에 흡수하고 있으며, 지금의 백로그가 완공 건물로 바뀌는 시점에는 같은 임차인 풀을 두고 경쟁이 더 치열해질 것이다.
얼마 이상이면 브랜드 레지던스를 고려해야 하는가
예산이 500~600만 밧 미만이라면, 솔직히 말해 브랜드 푸켓은 답이 아니다. 이 가격대에서는 브랜드 프리미엄이 수익률을 갉아먹고, 수백 개의 비슷한 스튜디오와 경쟁해야 한다. 이 구간이라면 방콕의 BTS·MRT 역세권 콘도를 보는 게 낫다. 세입자가 사계절 거주하지, 4개월짜리 관광 수요에 의존하지 않기 때문이다.
800만 밧 이상 구간에서는 논리가 바뀐다. 이 정도라면 세 가지 검증 기준으로 프로젝트를 골라야 한다는 게 우리의 입장이다: 개발사가 상장사이며 백로그를 공개하는가, 운영사가 이미 섬에서 실제 점유율 데이터를 가진 다른 프로젝트를 운영 중인가, 임대 계약서가 6%를 넘는 보장 수익률을 약속하지 않는가(이런 약속은 보통 높은 분양가로 상쇄된다).
한 가지 많은 매수자가 빠뜨리는 절차가 있다. 2월이 아니라 저시즌에 직접 가보는 것이다. 7월이나 9월에 방문하면 성수기보다 훨씬 정직하게 해변과 도로의 실제 상태를 볼 수 있다.
외국인 소유권과 자금 송금, 무엇을 확인해야 하는가
태국법상 외국인은 콘도미니엄 건물의 분양 가능 면적 중 49%까지만 프리홀드(완전소유권)로 매입할 수 있다. 이는 브랜드 프로젝트도 예외가 아니다. 나머지 51%는 외국인에게 리스홀드(임차권) 형태로만 제공되며, 보통 30년 계약에 갱신 옵션이 붙는다.
자금 송금 절차도 엄격하다. 외국인 매수자의 대금은 반드시 해외에서 외화로 태국 은행에 들어와야 하고, 태국 내에서 밧으로 환전되어야 한다. 은행은 이때 '외환거래확인서(FET Form)'를 발급하는데, 이 서류가 없으면 태국 토지사무소는 외국인 명의의 프리홀드 등기를 진행하지 않는다.
FAQ
'AssetWise 백로그 381.8억 밧'은 정확히 무슨 뜻인가?
이미 계약이 체결되었지만 아직 소유권 이전(인도)이 완료되지 않은 주택의 총 계약 금액이다. 태국 회계 기준에서는 계약 시점이 아니라 토지사무소에서 소유권이 이전되는 시점에 매출로 인식된다. 반기 매출 56.9억 밧과 비교하면 이 백로그는 향후 몇 년치 매출이 이미 확보되어 있다는 뜻이다.
백로그가 크다는 건 완공을 보장하는가?
아니다. 강한 수요와 유동성을 보여주는 긍정적 신호일 뿐 법적 보장은 아니다. 매수자는 개발사의 완공 이력, 재무제표, 인도 지연 시 위약금 조항 등 계약 세부사항을 반드시 확인해야 한다.
한국인이 푸켓 브랜드 레지던스를 프리홀드로 살 수 있나?
가능하다. 단, 건물 전체 분양 면적의 49% 외국인 쿼터 내에서만 프리홀드 매입이 허용된다. 나머지 51%는 리스홀드(보통 30년, 갱신 옵션 포함)로만 매입 가능하다. 인기 프로젝트는 외국인 쿼터가 빠르게 소진되므로 계약금을 넣기 전에 남은 쿼터를 반드시 확인해야 한다.
푸켓 브랜드 콘도의 현실적인 수익률은 얼마인가?
관리회사 수수료, 관리비, 세금을 제외한 순수익률은 통상 연 46% 수준으로 추정된다. 마케팅 자료에 나오는 810%는 대부분 총매출 기준이며 낙관적인 점유율 가정에 근거한다.
태국 부동산 구매 시 자금은 어떻게 송금해야 하나?
매수자 명의로 해외에서 외화 상태로 태국 은행에 자금이 들어와야 하며, 태국 내에서 밧으로 환전된다. 은행은 자금 출처를 확인하는 FET 확인서를 발급하며, 이 서류 없이는 외국인의 프리홀드 등기가 불가능하다.
출처: Dzen (hatamatata)