태국 부동산 계약, 챤오트만 보면 100만 달러가 위험해진다

수도세 고지서 하나로 100만 달러가 흔들린 사건

푸켓의 한 빌라, 가치 100만 달러. 매수인은 토지 임대차 계약서, 건물 소유권(프리홀드) 계약서, 관리회사와의 서비스 계약서까지 세 건을 한꺼번에 서명했다. 변호사가 뒤늦게 발견한 조항 하나. 세 계약 중 어느 하나라도 위반하면 개발사가 전체 계약, 즉 집 아래 토지 임대차까지 해지할 수 있다는 내용이었다. 협상 과정에서 이 조항은 결국 삭제됐다. 만약 그대로 남았다면, 수도세 고지서 미납 하나로 100만 달러짜리 자산의 운명이 갈릴 뻔했다.

이건 예외적인 사례가 아니다. 태국에는 매매계약서(SPA)에 대한 공증인의 필수 검토 절차가 없다. 개발사와 임대인이 쓰는 표준 계약서는 그들 측 변호사가 그들에게 유리하게 작성한 문서다. 태국 부동산 실사에서 챤오트(토지대장) 자체는 대부분 문제가 없다. 돈이 새는 곳은 챤오트가 아니라 계약서 문구다.

태국 부동산 계약에서 가장 먼저 확인해야 할 조항은 무엇인가

답은 명확하다. 교차 해지(cross-default) 조항이다. 빌라와 토지가 결합된 패키지에서 세 계약 중 하나의 위반이 나머지 전체를 무효화할 수 있는 조항이 가장 비싼 함정이다. 이 조항 하나만 제대로 확인해도 자산 전체를 지킬 수 있다.

이어서 확인할 것은 방콕 몰 상업 임대차다. 연 10%의 임대료 자동 인상(인덱세이션)에 더해 18개월마다 임대인이 협상 없이 임대료를 재조정할 권리를 함께 넣는 경우가 흔하다. 실제 문서화된 한 사례에서는 이 재조정 조항을 사전에 고정시켜 중형 몰 매장 기준 연간 약 5,000달러를 절약했다.

파타야의 건설 계약서도 눈여겨봐야 한다. 매수인의 대금 연체에는 거의 항상 페널티가 붙지만, 개발사의 인도 지연에는 페널티가 없는 경우가 대부분이다. 이 불균형은 명확한 마감 기한과 마감 품질 기준을 계약서에 넣는 것으로 바로잡을 수 있다.

사무이와 방콕에서 늘어나는 라이선스·프랜차이즈 계약은 또 다른 취약점이다. 브랜드 보호 조항이 없고 로열티를 일방적으로 바꿀 수 있는 경우가 많다. 사무이의 한 관광업 거래에서는 보증 조항과 손해배상 조항을 추가함으로써 약 100,000달러 규모의 위험 노출을 차단한 사례가 있다.

마지막으로, 건물 소유주가 바뀌었을 때 임대 승계 조항이 없으면 새 소유주가 임대 조건을 마음대로 다시 쓸 수 있다. 이는 승계 조항으로 해결된다.

법률 검토 비용은 이런 실수들에 비하면 훨씬 저렴하다. 시장 추정치로는 보통 며칠에서 2주 정도가 걸린다.

시나리오별로 무엇을 봐야 하나

임대차 토지 + 프리홀드 건물 구조. 푸켓과 코사무이에서 흔하고 합법적인 구조지만, 세 개 이상의 문서로 구성되며 약점은 항상 그 이음새에 있다. 제3자에게 재매도할 때, 상속이 발생할 때, 관리회사가 바뀔 때, 이웃 소유주와 분쟁이 생길 때 무슨 일이 벌어지는지 확인해야 한다. 토지 임대가 30년이고 두 차례 갱신을 약속받았다면, 두 번째 갱신을 실제로 보장하는 게 무엇인지 물어야 한다. 대개는 임대인의 선의 외에는 아무것도 없다. 바로 이 지점에서 세일즈 프레젠테이션보다 변호사의 솔직한 답변이 훨씬 값어치가 있다.

분양(오프플랜) 콘도. 여기서 진짜 작업은 소유권이 아니라 대납 일정에 있다. 할부금은 달력 날짜가 아니라 공사 진행 단계(마일스톤)에 연동시켜야 한다. 페널티는 상호적으로 설정할 것. 매수인이 연체료를 낸다면 개발사도 인도 지연에 대해 지불해야 한다. 인도 시점의 결함 기준도 미리 합의해야 한다. 그렇지 않으면 미장 품질 논쟁이 결국 취향 논쟁으로 변질된다.

사업용 상업 임대. 여기서는 입지보다 계약서가 중요하다. 전 기간 고정 임대료가 첫해 할인보다 값어치가 있다. 임대인의 일방적 인상 권한, 인덱세이션 공식, 조기 해지 시 보증금 처리, 건물 매각 시 임대 조건 승계 여부를 확인해야 한다.

라이선스·프랜차이즈. 국제 브랜드들이 파트너십 계약을 통해 태국에 점점 더 많이 들어오고 있다. 약점은 지식재산권과 로열티다. 상표가 태국에서 등록되지 않았다면 보호할 게 아무것도 없는 것이다. 로열티가 서신 한 장으로 변경될 수 있다면, 재무 모델은 그 서신이 도착하기 전까지만 유효하다.

필자의 의견은 분명하다. 개발사가 작성한 문구 그대로는 절대 서명하지 말아야 한다. 세일즈 매니저가 표준이고 수정 불가라고 우겨도 마찬가지다. 실제로는 계속 수정된다. 다만 예외는 있다. 거래 규모가 대략 300만 바트 이하라면, 법인 서류 검토와 토지사무소 방문까지 포함한 전면 검토는 이익의 상당 부분을 잠식할 수 있다. 이 경우엔 해지, 대금, 권리 이전, 분쟁 해결이라는 네 가지 조항만 좁게 집중해서 보는 게 합리적이다.

거래 유형별 함정 비교

가장 흔한 실수는 어떤 것들인가

챤오트만 확인하고 멈추는 것이 첫 번째 실수다. 챤오트가 깨끗하다고 해서 일방적인 계약서로부터 보호받는 건 아니다. 두 문서 모두 검토가 필요하며, 진짜 문제는 대개 계약서 쪽에 숨어 있다.

번역본을 신뢰하는 것도 위험하다. 태국 법원에서는 태국어 버전이 우선한다. 영어나 다른 번역본은 참고용일 뿐이다. 어느 버전이 우선하는지 명시하는 조항을 반드시 넣고, 독립된 번역가에게 양쪽 버전을 교차 검증받아야 한다.

인도 지연 페널티 조항을 만병통치약으로 여기는 것도 함정이다. 조항은 넣었는데 개발사가 1년 늦게 인도하고 나서야 프로젝트 법인의 계좌에 남은 돈이 없다는 걸 알게 되는 경우가 있다. 페널티는 마일스톤 기반 대납, 은행 보증, 최종 할부금 유보 중 하나와 함께 가야만 실효성이 생긴다. 겉보기엔 해결된 것 같지만 절반만 해결된 셈이다.

휴가지 속도로 서명하는 것도 문제다. 계약금은 하루 만에 나가지만 계약서는 한 달의 검토를 받을 자격이 있다. 예약계약서에는 거의 항상 환불 불가 계약금 조항이 들어 있다. 돈이 움직이기 전에 협상해야 한다, 그 이후는 늦다.

분쟁 해결 조항을 무시하는 것도 흔한 실수다. 싱가포르 중재는 그럴듯하게 들리지만 수만 달러가 든다. 500만 바트짜리 거래에는 말이 안 되는 비용이다. 소매급 규모의 거래라면 해당 부동산 소재지의 태국 법원이 더 합리적인 선택이다.

관리회사가 중립적이라고 가정하는 것도 실수다. 서비스 계약은 흔히 개발사와 계열 관계에 있으며 관리비를 한도 없이 올릴 수 있게 되어 있는 경우가 많다. 인덱세이션 공식이나 상한선을 반드시 요구해야 한다.

실사에는 실제로 얼마나 걸리고 얼마가 드나

표준 콘도 매입 검토는 시장 추정으로 수만 바트 수준이다. 임대차와 법인 구조가 결합된 빌라는 비용도 더 들고 시간도 더 걸린다. 이걸 거래 규모와 견줘봐야 한다. 1,000만 바트가 넘는 부동산이라면, 검토를 건너뛰는 건 돈을 아끼는 합리적인 방법이 전혀 아니다.

개발사 계약서는 실제로 수정이 가능하다. 세일즈팀이 뭐라 말하든 상관없다. 인도 기한, 페널티, 마감 기준, 양도 조건에 대한 수정은 특히 완판되지 않은 프로젝트에서는 흔하게 이뤄진다. 어떤 수정도 논의하지 않겠다는 단호한 거부야말로 경고 신호다.

30년 토지 임대 자체는 토지사무소에 등록되어 법적으로 보호받는다. 하지만 추가 두 차례의 30년 갱신 약속은 임대인의 계약상 약속일 뿐, 자동으로 보장되는 권리가 아니다. 임대인이 누구인지, 파산하거나 토지를 매각하면 어떻게 되는지 확인해야 한다.

소유권 이전세는 기본적으로 당사자 간 합의에 따라 나뉜다. 개발사 계약서는 대개 이전 수수료를 절반씩 나누거나 전부 매수인에게 부담시킨다. 이는 협상 가능한 항목이며, 정확한 문구는 별도로 신경 써서 봐야 한다.

브랜드를 태국 시장에 들여올 때는 계약서에 서명하기 전에 반드시 상표를 태국에서 등록해야 한다. 등록이 없으면 라이선스는 현지 파트너를 보호할 뿐, 브랜드 소유주 본인은 보호하지 못한다. 마케팅 투자에 대한 보상 없이 계약이 해지될 수도 있다.

계약금을 보내기 전에 한 가지 조치는 해볼 만하다. 태국 부동산 실사 체크리스트에 따르면, 소유권과 담보 여부, 매도인의 권한, 인허가, 외국인 프리홀드 쿼터, 매매계약서, 대금 지급 서류까지 여섯 항목을 구조적으로 검토하는 절차가 권장된다. 계약서 초안을 독립된 변호사에게 보내 해지, 양도, 인덱세이션 조항을 특히 짚어달라고 요청하면 된다. 며칠이면 끝나지만, 그 어떤 할인보다 협상력에서 더 큰 차이를 만든다.

출처: Kivilab Property