푸켓 탈랑 토지사무소 창구 앞. 빌라 매매를 마치러 온 외국인 옆에는 지주회사의 태국인 주주가 여권과 법인 인감을 들고 앉아 있다. 담당 공무원이 요구하는 건 법인 서류만이 아니다. 그 태국인 주주의 은행 거래내역, 재직 증명, 그리고 매입 자금이 실제로 어디서 나왔는지에 대한 설명까지 요구한다. 2년 전이라면 이례적인 장면이었겠지만, 2026년 5월 현재 이건 그냥 표준 절차다.
결론부터 말하면: 태국 토지청(Department of Lands)이 2026년 5월 중순 '최우선 긴급' 공문 3건을 전국 토지사무소에 발송하면서, 외국인이 소수 지분으로 참여하는 태국 법인을 통한 토지·빌라 매입은 더 이상 서류만 갖추면 통과되는 절차가 아니게 됐다. 태국인 주주가 실제로 주식 대금을 낸 적이 없고 회사 운영에도 관여하지 않는 구조는 이제 전산으로 걸러지고, 기록으로 남아 몇 년이 지나도 다시 열람될 수 있다.
2026년 5월, 정확히 무엇이 바뀌었나
태국 토지청은 그동안 여러 부처 공문에 흩어져 있던 지침을 하나의 전국 심사 시스템으로 통합했다. 핵심은 세 가지다.
- 전국의 토지사무소가 부동산을 보유한 법인 데이터베이스를 직접 구축해야 한다.
- 이 데이터베이스는 매달 재검토되고, 토지청 본부에는 분기별로 보고된다.
- 만약 어떤 법인이 토지법(Land Code) 제97조 및 제98조에서 규정하는 '외국 법인'에 해당한다고 판단되면, 분기 보고를 기다릴 필요 없이 즉시 상부에 보고해야 한다.
이전에는 토지사무소 직원이 태국인 지분 51% 이상의 법인을 확인하면 등기를 진행하고 서류를 캐비닛에 넣는 것으로 끝이었다. 이제는 2019년에 매입이 끝난 법인도, 이번 주에 새로 등기하는 법인과 똑같은 데이터베이스에 들어간다. 주주 변경, 서류상 불일치, 등록 주소 오류 하나만 있어도 몇 년 전에 종료된 거래가 다시 열릴 수 있다.
어떤 거래가 자금 출처 심사 대상이 되나
토지법 제74조는 담당 공무원에게 거래 당사자의 자금 출처, 소득, 직업, 재산 상태를 질문할 법적 권한을 부여한다. 이 권한이 강화된 심사로 이어지는 기준은 명확하다.
- 현금 거래 200만 바트 초과 시
- 감정가(토지사무소의 공식 평가액, 계약서상 매매가가 아님) 500만 바트 초과 시
방콕 비즈뉴스(Bangkok Biznews) 보도에 따르면, 이 200만 바트/500만 바트 기준은 원래 '해당 자금이 개인 재산인지 부부 공동재산인지'를 확인하기 위한 것이기도 하다. 즉 기혼자라면 배우자 관련 서류도 미리 준비해 두는 게 안전하다.
고위험으로 분류된 사안에서는 토지사무소가 다음을 요구하거나 실행할 수 있다.
- 주주명부 원본
- 태국 상무부 사업개발국(DBD)에 제출된 서류
- 재무제표
- 법인 등록 주소지에 대한 현장 실사
Mondaq의 법률 분석에 따르면, 지방 사실조사위원회에는 이제 지역 경찰서장급 전문 조사관이 포함되어야 하며, 이를 통해 당국은 지분 구조, 세무, 출입국 데이터에 훨씬 광범위하게 접근할 수 있게 됐다.
태국 법인 명의 구조, 정말 이제 끝난 건가
태국에서 외국인의 토지 직접 소유 금지는 새로운 얘기가 아니다. 수십 년째 이어진 원칙이고, 4천만 바트 투자 이민 루트나 BOI 연계 예외 같은 좁은 통로만 있었다. 새로운 건 '집행'이다. 51/49 태국 법인 구조 자체는 오래전부터 엄밀히는 불법에 가까웠지만, 국가가 모든 사례를 확인할 데이터베이스와 인력이 없어서 사실상 방치되어 있었다.
2026년 공문은 그 빈틈을 정확히 메운다. 이제 변호사들이 정관, 주주총회 의사록, 3명 이상의 태국인 주주 명단 같은 '완벽한 서류 패키지'를 만들어도 소용이 없다. 담당 공무원은 서류 너머를 본다. 누가 실제로 자본금을 냈는가. 월 소득 15,000바트로 신고된 태국인 주주가 어떻게 3천만 바트짜리 토지를 매입한 법인의 지분을 갖고 있는가. 그 법인이 단일 자산 보유 외에 실질적인 사업 활동을 하는가.
특히 최근 몇 년간 가장 인기 있었던 구조, 즉 태국인이 지분 51%를 가지면서도 우선주로 인해 실질 의결권은 외국인 10표에 태국인 1표 수준인 구조가 정확히 여기서 무너진다. 한때는 '세련된 합법적 우회로'로 홍보됐지만, 지금은 조사관들이 가장 먼저 찾는 패턴이 됐다. 지분은 다수지만 통제권은 없는 태국인 주주, 그것이 바로 노미니 구조의 교과서적 정의이기 때문이다. '태국 변호사가 만들어 준 구조니까 합법이겠지'라는 믿음은 아무런 보호막이 되지 못한다. 등기가 끝났다는 사실도 더 이상 최종 단계가 아니다.
30+30년 임대차, 여전히 안전한 대안일까
또 하나 짚어야 할 통념이 30+30년 리스(임차) 구조다. 태국 민상법(Civil and Commercial Code)상 부동산에 등기할 수 있는 임대차 기간은 최대 30년이다. 계약서에 적힌 '30년 갱신 약속'은 토지에 자동으로 따라붙는 권리가 아니라, 특정 소유주 개인이 진 계약상 의무일 뿐이다. 만약 토지가 매각되거나 채무로 압류되면, 그 두 번째 30년을 지켜줄 사람이 아무도 남지 않을 수 있다.
지금 필자의 판단: 법인 구조, 언제부터 의미가 없어지는가
예산이 1,000만~1,500만 바트 이하인 개인 투자자에게는, 법인 구조가 이제 경제적으로 의미가 없다고 본다. 연례 신고, 회계 감사, 현장 실사 리스크, 그리고 5년 내 강제 매각 압박을 받을 가능성까지 감안하면, 콘도미니엄을 외국인 쿼터(프로젝트 전체 분양 면적의 49%, 소유권을 외국인 본인 명의로 직접 등기, 유닛 단위 정식 차녓(chanote) 발급) 안에서 매입할 때 대비 얻는 가격상 이점은 전부 상쇄된다.
다만 이 판단에는 명확한 예외가 있다. 호텔, 제조업, 농업 프로젝트처럼 실제 태국인 파트너가 실질 자본을 투입하고 매출이 재무제표에 정상적으로 나타나는 진짜 사업을 하고 있다면, 이번 공문들은 사실상 영향을 주지 않는다. 이 심사 시스템은 빈 껍데기 법인을 걸러내기 위한 것이지, 실제로 운영되는 법인을 겨냥한 게 아니다.
한 가지 솔직한 유보 사항도 있다. 집행 강도는 지역마다 다르다. 푸켓, 코사무이, 파타야, 치앙마이는 명백한 이유로 고강도 감시 지역이지만, 이산(Isan) 지방의 시골 토지사무소가 2026년 1분기 안에 현장 실사를 나갈 가능성은 낮다. 속도는 다르지만 규정의 본질 자체는 동일하며, 단지 특정 매물에 감시가 도달하는 시점만 달라질 뿐이다.
거래 진행 중이라면 지금 무엇을 확인해야 하나
실무적으로 눈에 띄는 변화도 하나 있다. 토지사무소 서명 및 등기 시 당사자 전원의 본인 직접 출석이 점점 더 요구되는 추세다. 위임장을 대신 심사하는 게 아니라, 사람을 직접 심문하는 방식으로 바뀌었기 때문이다.
현재 태국 법인을 통해 부동산을 보유하고 있다면, 분기 마감 전에 서류를 꺼내 다음 세 가지를 확인해야 한다.
- 태국인 주주들이 실제로 주식 대금을 지불했는가
- 법인 등록 주소가 실제 운영 장소와 일치하는가
- 매년 빠짐없이 신고 서류를 제출했는가
토지사무소가 가장 먼저 들여다보는 세 지점이 바로 이것이며, 문제가 제기되기 전에 고치는 비용이 그 이후보다 훨씬 저렴하다.
출처: Mondaq