한눈에 보는 핵심 답변
방콕 시내 한복판 노른자 땅에 바나나나무나 레몬그라스 몇 그루만 심어놓고 '농지'로 등록하면, 상업용 토지 대비 세금을 5~10배나 아낄 수 있었습니다. 방콕시청(BMA)이 이 오래된 절세 구멍을 막기 위해 세율 인상안을 공식 발의했고, 2027 회계연도부터 전면 시행될 전망입니다. 실롬, 사톤, 수쿰빗, 플런칫, 랏차담리 등지에 땅을 갖고 있거나 매입을 검토 중인 투자자라면 지금부터 전략을 재점검해야 할 시점입니다.
한국인 투자자 입장에서 보면, 태국은 외국인의 직접적인 토지 소유를 금지하고 있어 이번 조치가 당장 나와 무관하다고 생각하기 쉽습니다. 하지만 태국 법인을 통해 토지를 보유 중이거나, 개발 프로젝트에 관심이 있다면 이야기가 달라집니다. 세금 구조가 바뀌면 원가가 바뀌고, 결국 콘도미니엄 분양가와 임대료에도 영향을 줄 수 있기 때문입니다.
왜 지금 이 이슈가 중요한가
2020년 시행된 **토지건물세법(Land and Building Tax Act B.E. 2562)**은 토지를 주거용, 농업용, 상업용, 나대지(공지) 네 가지로 분류합니다. 이 중 농업용 세율이 가장 낮아서, 평가액 7,500만 밧 이하 토지는 **0.01%**부터 시작합니다. 반면 상업용 세율은 **0.3%**부터 시작해 누진적으로 올라갑니다.
이 세율 격차를 이용해 방콕 도심 노른자 땅 주인들이 형식적으로만 농사를 짓는 척하며 세금을 아껴온 것이 바로 '바나나 농지' 꼼수입니다. 시장 추정에 따르면 1~20라이(rai) 규모의 방콕 핵심 지역 토지 수백 필지가 실제로는 농지가 아니면서 농지로 등록되어 있는 것으로 파악됩니다.
국세청(Revenue Department) 자료에 따르면 현재 농지는 평가액의 0.01~0.1%, 상업용지는 **0.3~0.7%**를 세금으로 냅니다. 예를 들어 평가액 2억 밧짜리 땅이라면, 두 세율 사이 차이만 연간 100만 밧을 넘어섭니다. 1억 밧짜리 토지 기준으로는 이 절세 꼼수로 절약되는 금액이 연간 50만~70만 밧에 달했습니다.
새 세율은 얼마나 오르나
Nation Thailand 보도에 따르면, 방콕시가 제안한 새 세율안에서는 농지 기본 세율이 기존 **0.01%(최대 0.10%)**에서 **0.03~0.12%**로 오릅니다. 이는 토지 100만 밧당 세금이 약 100밧에서 300밧으로, 시작점 기준 대략 세 배 뛰는 셈입니다.
| 구분 | 현행 세율 | 개정 제안 세율 |
|---|---|---|
| 농업용 토지 | 0.01% ~ 0.1% | 0.03% ~ 0.12% |
| 상업용 토지 | 0.3% ~ 0.7% | (변동 없음, 비교 기준) |
방콕시청은 재무부와 세부 조율을 진행 중이며, 현재 일정상 2026년 말까지 승인되어 2027 회계연도부터 시행될 가능성이 있습니다. 다만 정치적 절차에 따라 정확한 시행일은 유동적입니다.
방콕시청이 이 문제에 적극적으로 나서는 이유는 명확합니다. 토지세를 직접 징수하는 방콕시청의 2025년 세수 목표가 370억 밧에 달하기 때문에, 세수 확대에 강한 유인이 있는 상황입니다.
어느 지역이 가장 크게 영향받나
가장 값비싼 필지들은 BTS와 MRT 노선을 따라 밀집해 있습니다. 구체적으로는 실롬(Silom), 사톤(Sathorn), 플런칫(Ploenchit), 룸피니(Lumpini), 수쿰빗(1~63번 소이), 랏차담리(Ratchadamri), 치드롬(Chidlom) 지역입니다. 재무부(Treasury Department)의 20242027년 재평가 자료에 따르면, 수쿰빗 163번 소이 사이 토지의 평가액은 제곱와(square wah)당 80만~150만 밧에 이릅니다. 바로 이런 곳들이 농지와 상업용지 세율 격차로 '최적화'의 이익을 가장 크게 누려온 지역입니다.
방콕시청은 세율 인상뿐 아니라 단속도 강화하고 있습니다. Bangkok Post 보도에 따르면, 농지로 등록된 토지는 형식적인 '그림자 경작'이 아니라 실제 상업적 농업 목적으로 사용되고 있음을 입증해야 합니다.
나대지에 대한 세금 압박이 커지면서, AREA(Agency for Real Estate Affairs) 집계 기준 20242025년 사이 개발 가능한 토지 공급이 이미 **1215%** 증가한 것으로 나타났습니다.
한국인 투자자에게 어떤 의미인가
태국 토지법(Land Code Section 86)에 따라 외국인은 태국 내 토지를 직접 소유할 수 없습니다. 이번 조치는 주로 태국 법인을 통해 토지를 보유하고 있거나, 장기 임대차(리스홀드) 계약을 맺고 있는 투자자에게 영향을 미칩니다. 태국 법인 지분을 보유한 형태로 토지에 투자하고 있다면, 세금 인상으로 운영 비용이 오를 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.
또한 개발 프로젝트의 수익성 구조 자체에도 영향을 미쳐, 궁극적으로는 신규 콘도미니엄의 제곱미터당 분양가에도 반영될 가능성이 있습니다. 다만 이는 콘도미니엄 세금 자체와는 직접적인 연관이 없습니다. 콘도미니엄 세금은 주거용 세율로 별도 계산되기 때문입니다. 오히려 개발용 토지 공급이 늘어나면 방콕 도심에 신규 프로젝트가 더 많이 공급되어, 매수자 입장에서는 선택지가 넓어지고 가격 경쟁이 촉진되는 긍정적 효과를 기대할 수 있습니다.
대규모 토지 매각 사태가 벌어질 가능성은 낮아 보입니다. 크라운 프로퍼티 뷰로(Crown Property Bureau)나 시리와타나팍디(Sirivadhanabhakdi), 치라티왓(Chirathivat) 가문 같은 대형 지주들은 장기 전략으로 움직이기 때문에, 수십만 밧 수준의 세금 인상 때문에 자산을 처분하지는 않을 것입니다. 다만 투기 목적으로 땅을 보유해온 중소 규모 소유주들은 매각에 나설 가능성이 있습니다.
방콕의 이번 세제 개편은 시장에 충격을 주려는 것이 아니라, 실제 토지 이용 실태에 맞게 규칙을 '정상화'하는 과정에 가깝습니다. 투기적 구조가 아닌 실질 수익을 기준으로 자산을 고르는 투자자에게는 오히려 시장 투명성이 높아지는 긍정적 신호로 볼 수 있습니다. 태국 부동산 투자를 준비 중이라면, 이런 제도 변화의 흐름을 미리 파악해두는 것이 좋은 의사결정의 출발점이 됩니다.
출처: Nation Thailand