지금 푸켓에서 무슨 일이 벌어지고 있나
푸켓에서 최근 몇 년 사이 가장 강도 높은 외국인 사업체 조사가 진행 중이다. 차바드 하우스(Chabad House) 인근에서 발생한 사건을 계기로, 푸켓 주 당국은 명의대여(노미니) 방식의 소유 구조나 무허가 영업이 의심되는 361개 이상의 업체에 대한 전수 조사에 착수했다. 태국에 부동산이나 사업체를 보유한 외국인 투자자라면, 지금이야말로 소유 구조를 재점검해야 할 시점이라는 신호다.
문제의 핵심은 단순하다. 태국의 외국인사업법(Foreign Business Act, 1999년 제정)은 외국인의 토지 소유와 특정 업종에 대한 경영권 행사를 제한한다. 그동안 많은 투자자들이 이를 피해가기 위해 '노미니(명의대여인)'를 활용했다. 명목상으로는 태국인이 지분을 보유하지만, 실질적인 경영권은 외국인이 행사하는 구조다. 당국은 이런 관행을 오래전부터 인지하고 있었지만 선택적으로만 단속해왔다. 그런데 이제 상황이 달라졌다. 단속이 부처 간 공조 하에 체계적이고 공개적으로 이루어지고 있다.
이번 단속의 규모는 지역적으로도 상당하다. 푸켓, 끄라비, 팡아에 걸친 관련 단속으로 이미 59건의 체포영장이 발급되고 48명의 피의자가 구금됐다. 이 중 태국 국적자가 27명, 이스라엘·프랑스·폴란드·스위스·남아프리카공화국·영국·네덜란드 등 외국 국적자가 21명 포함됐다고 The Phuket News는 전했다. 수사당국은 3개 주(州)에 걸쳐 총 10억 5,000만 바트 이상 가치의 토지 89필지를 문제 대상으로 지목했으며, 이 중 약 2억 3,100만 바트어치가 푸켓에 집중돼 있다.
한국인 투자자를 위한 핵심 요약
- 푸켓에서 361개 이상의 업체가 외국인 명의대여 소유 의혹으로 조사받고 있다
- 이번 조사는 차바드 하우스 인근 사건을 계기로 촉발됐으며, 경찰과 출입국 당국이 함께 나섰다
- 점검 대상은 소유 구조뿐 아니라 정상적인 영업 허가 보유 여부까지 포함한다
- 외국인사업법 위반 시 형사처벌 대상이 되며, 벌금 최대 100만 바트와 최대 징역 3년에 처해질 수 있다
- 명의를 빌려준 태국인 주주도 동일하게 책임을 지며, 벌금 최대 100만 바트 및/또는 징역형에 처해질 수 있다
- 외국인 소유주는 법인 구조를 점검하고, 합법적인 소유 형태(임차권 또는 외국인 쿼터 내 프리홀드 콘도)로 전환할 것을 권고받는다
왜 지금인가: 태국 외국인 소유 규제의 배경
외국인사업법(B.E. 2542, 1999년)은 외국인의 사업 참여를 제한하는 핵심 법률로, 무역업과 일부 서비스업을 포함해 수십 개의 제한 업종을 명시하고 있다.
태국 사업개발부(DBD)는 2025년 기준 푸켓 내 외국 자본이 참여한 법인이 1만 2,000개를 넘는 것으로 파악했으며, 시장 추정에 따르면 이 중 **15~25%**가 문제가 될 수 있는 소유 구조를 갖고 있을 가능성이 있다.
태국 토지법(Land Code Act)은 외국인의 토지 완전 소유를 원칙적으로 금지하고 있다. 예외적으로 최소 4,000만 바트 이상의 BOI(태국투자청) 승인 투자를 진행할 경우, 주거용 토지 최대 **1라이(1,600㎡)**까지 매입 권리가 부여된다.
외국인에게 허용되는 임대차(리스홀드) 최장 기간은 30년이며, 갱신 가능하고 토지국(Land Department)에 등록해야 한다. 콘도미니엄의 경우 외국인은 프리홀드(완전 소유권) 명의로 전체 면적의 **최대 49%**까지 소유할 수 있다.
2026년 단속의 특징은 경찰, 출입국관리소, 사업개발부(DBD)가 공동으로 협력해 진행한다는 점이다. 이런 3자 공조 방식이 푸켓에서 사용된 것은 이번이 처음이다. The Nation Thailand에 따르면, 푸켓·끄라비·팡아 지역 전체에서 76개 업체와 10억 5,000만 바트 이상 가치의 토지 89필지가 조사 대상에 올랐고, 그 결과 59건의 체포영장이 발급됐다.
명의대여(노미니) 구조란 정확히 무엇인가
명의대여 구조란 태국 국적자가 형식상 법인의 지배 지분(통상 51% 이상)을 보유하지만, 실제 자금 조달과 경영 통제는 외국인이 담당하는 형태를 말한다. 해당 법인이 외국인사업허가(Foreign Business License) 없이 제한 업종에서 영업할 경우, 이는 외국인사업법을 직접적으로 위반하는 행위가 된다.
적발 시 처벌은 가볍지 않다. 외국인은 10만~100만 바트의 벌금 및/또는 최대 3년의 징역에 처해질 수 있으며, 명의를 제공한 태국인도 동일한 수준의 처벌을 받는다. 법인은 강제 청산될 수 있고, 외국인 개인은 강제 추방 및 재입국 금지(블랙리스트 등재) 위험까지 안게 된다.
콘도 소유자도 영향을 받을까
결론부터 말하면, 콘도 유닛이 외국인 개인 명의로 49% 프리홀드 쿼터 내에서 직접 등록되어 있다면 영향을 받지 않는다. 이번 조사는 개인 콘도 매수자가 아니라, 토지 소유 및 사업 제한을 회피하기 위해 활용된 법인들을 타깃으로 하고 있다.
그렇다면 빌라는 어떻게 소유해야 하나
외국인은 빌라가 서 있는 토지 자체는 소유할 수 없지만, 건물(구조물)은 소유할 수 있다. 가장 널리 쓰이는 합법적 구조는 토지국에 등록하는 **30년 임차권(리스홀드)**에 건물 프리홀드 소유권을 결합하는 방식이다.
내 회사 구조가 노미니로 분류될 위험이 있는지 어떻게 확인하나
수사당국이 주목하는 위험 신호는 다음과 같다: 태국인 주주가 주식 매입 자금의 출처를 설명하지 못하는 경우, 경영에 실질적으로 참여하지 않는 경우, 배당금 지급 내역이 없는 경우, 그리고 모든 서류에 외국인 측만 서명하는 경우다. 태국 변호사 자격을 가진 전문가를 통한 독립적인 법률 실사를 강력히 권장한다.
이미 노미니 구조로 운영 중이라면 어떻게 해야 하나
지체 없이 자격을 갖춘 변호사와 상담해야 한다. 선택지로는 해당 업종이 허용하는 경우 외국인사업허가를 신청하는 방법, 실질적으로 참여하는 태국인 파트너와 구조를 재편하는 방법, 지분을 매각하는 방법, 또는 법인을 청산하는 방법이 있다. 시간을 끌수록 법적 위험은 커진다.
이런 단속이 푸켓 밖으로도 확산될까
시장 관측자들은 푸켓을 '시범 지역'으로 보고 있다. 유사한 단속은 이미 끄라비와 팡아로 확대됐으며, 외국인 사업 비중이 높은 코사무이, 파타야, 치앙마이에서도 추가 캠페인이 예상된다.
이번 단속이 푸켓 부동산 가격에 미치는 영향은
단기적으로는 위험한 소유 구조에서 벗어나려는 매도자들의 매물이 늘어날 수 있으며, 이는 합법적인 소유 형태로 매입하려는 구매자에게 오히려 기회가 될 수 있다. 중장기적으로는 단속 강화가 시장의 투명성을 높이고, 정상적으로 법을 준수하는 부동산 시장의 가격을 지지하는 요인으로 작용하는 경향이 있다.
2026년 푸켓에 안전하게 투자하는 방법
검증된 경로는 크게 세 가지다: 49% 쿼터 내에서 콘도미니엄 유닛을 프리홀드로 매입하는 방법, 토지와 빌라에 대해 30년 임차권을 확보하는 방법, 또는 최소 4,000만 바트 규모의 BOI 프로그램을 통해 투자하는 방법이다. 어떤 방식을 선택하든 계약서에 서명하기 전 반드시 법률 실사를 거쳐야 한다.
투자자들이 기억해야 할 핵심은 명확하다. 푸켓에서 '회색 지대' 소유 구조로 버티던 시대는 끝나가고 있다. 2026년의 단속 파도는 단발성 조치가 아니라 체계적인 규제 강화의 시작이다. 지금 소유 구조를 정비하는 투자자는 자산을 지킬 수 있지만, 미루는 투자자는 사업과 투자 자산을 동시에 잃을 위험이 있다. 태국 부동산 투자를 고려 중이라면, 이런 규제 흐름을 반영해 처음부터 합법적인 구조로 접근하는 것이 결국 가장 안전한 길이다.
출처: The Phuket News