한눈에 보는 핵심 답변
태국 사업개발국(DBD)이 외국 자본이 얽힌 법인 36,277개의 토지 보유 현황을 전수 조사하고 있다. 이 중 31,516개 법인은 외국인 지분이 49% 미만으로 신고되어 있는데, 바로 이 수치가 태국 회사로 인정받아 토지를 소유할 수 있는 법적 경계선이다. 문제는 이 가운데 상당수가 명의뿐인 태국인 주주를 내세우고 실질적으로는 외국인이 회사를 통제하는 이른바 '노미니(nominee)' 구조라는 점이며, DBD는 이런 사례를 색출해 정리하겠다는 방침이다.
태국 현지 매체 타이랏(Thairath) 보도에 따르면 이번 조사는 방콕과 인근 5개 도(道), 그리고 촌부리, 수랏타니, 푸켓 등 주요 관광지 10곳을 포함한 총 16개 도에 걸쳐 진행된다. 즉 이번 단속은 특정 리조트 시장에 국한된 것이 아니라 태국 전역에서 벌어지는 정책 전환이라는 뜻이다. 태국에 별장이나 투자용 부동산을 태국 법인 명의로 보유 중인 한국인이라면, 이 뉴스를 단순 참고사항이 아니라 실질적인 경고 신호로 받아들여야 한다.
왜 지금 이런 단속이 시작됐나
노미니 구조에 대한 압박은 2022년부터 이미 조짐이 있었다. 당시 태국 의회 위원회들이 리조트 지역에서 벌어지는 대규모 외국인 토지 취득 문제를 공론화하기 시작했기 때문이다. 이후 정치적 압력, 토지 가격 상승, 그리고 요지의 부동산이 외국 자본에 집중되는 현상에 대한 여론의 우려가 겹치면서 단속 속도가 빨라졌다.
태국 토지법상 외국인 소유 규정은 무엇인가
태국의 토지법(Land Code Act B.E. 2497, 1954년 제정)은 외국인의 직접적인 토지 소유를 원칙적으로 금지한다. 예외는 극히 제한적인데, 태국 투자청(BOI) 승인 프로젝트로서 최소 4천만 바트(THB) 이상 투자하는 경우에 한해서만 허용된다.
한편 외국인사업법(Foreign Business Act, 1999년)은 외국 자본이 49%를 초과하는 법인을 '외국 회사'로 규정한다. 반대로 외국인 지분이 49% 미만이면 해당 법인은 태국 회사로 간주되어 토지를 합법적으로 보유할 수 있다. 문제는 바로 이 지점에서 발생한다. 서류상으로는 태국인이 주주 대부분을 차지하지만, 실제로는 외국인이 자금을 대고 의사결정을 하며 수익도 가져가는 '명의뿐인 주주(노미니)' 구조가 광범위하게 이용되어 왔다는 점이다. DBD는 이번 조사에서 단순히 주주명부만 보는 것이 아니라, 실제로 누가 의사결정을 내리는지, 누가 매입 자금을 조달했는지, 누가 수익을 수취하는지까지 들여다보고 있다.
시장 추정치에 따르면 푸켓에서 외국인이 실질적으로 소유한 빌라의 최대 60~70%가 노미니 주주를 낀 태국 법인 명의로 등록되어 있는 것으로 알려져 있다. 한국인 투자자들 사이에서도 흔히 사용돼온 구조인 만큼, 이번 조사 결과가 남의 일이 아닐 수 있다.
적발 시 어떤 처벌을 받나
노미니 구조가 적발될 경우, 외국인사업법에 따라 최대 100만 바트의 벌금 및/또는 3년의 징역형이 부과될 수 있다. 하지만 실질적으로 더 무거운 리스크는 따로 있다. 토지국이 해당 부동산을 180일 이내에 강제 매각하도록 명령할 수 있다는 점이다. 만약 이 기한 내에 매각이 이뤄지지 않으면, 당국이 직접 경매에 부쳐 처분할 수 있다.
푸켓에서는 이미 무슨 일이 벌어지고 있나
이번 전국 단위 조사와는 별도로, 푸켓에서는 이미 구체적인 단속 성과가 나오고 있다. 2026년 8월 진행된 4단계 단속(phase-4)에서는 태국인 10명과 캐나다, 러시아, 카자흐스탄 국적자를 포함한 외국인 6명 등 총 16명이 노미니 명의로 운영되던 사업체와 관련해 기소됐다.
더 넓은 범위로 진행된 푸켓 토지 보유 실태 조사에서는 361개 법인이 조사 대상에 올랐고, 그 결과 149개 법인이 외국인 지분 구조에 의심스러운 정황이 있는 토지 보유 법인으로 확인됐다. 이 중 114건에 대해 소송이 제기됐고, 39건에는 벌금이 부과됐다. 즉 이번 36,277개 법인 전수 조사는 이미 진행 중이던 푸켓의 단속 흐름이 전국 규모로 확대된 것으로 봐야 한다.
콘도미니엄 소유자는 영향을 받나
이번 조사는 콘도미니엄에는 적용되지 않는다. 외국인은 콘도미니엄법(Condominium Act, 1979년)에 따라 건물 전체 면적의 49% 미만 범위 내에서 콘도 유닛을 프리홀드(freehold, 완전 소유권)로 직접 보유할 수 있으며, 이 권리는 이번 DBD 조사와 무관하게 그대로 유지된다.
합법적으로 태국 부동산을 보유하는 방법
태국 법인을 통한 노미니 구조 외에도 합법적인 대안은 여러 가지가 있다.
- 장기 토지 임대차(리스홀드): 최장 30년 계약에 연장 옵션을 추가하는 방식
- 건물과 토지 분리 소유: 건물은 소유하고 토지는 임차하는 구조
- 실질적 조인트벤처: 실제로 사업 운영과 자금 조달에 참여하는 태국인 파트너와의 진짜 합작 법인
- 콘도미니엄 프리홀드 매입: 외국인이 직접 완전 소유권으로 매입 가능
리스홀드는 최장 30년, 통상 2회의 갱신 옵션이 붙지만 갱신이 법적으로 100% 보장되는 것은 아니라는 점을 유의해야 한다. 대신 동일 조건의 프리홀드 매물보다 통상 15~30% 저렴하게 거래되는 경향이 있다. 핵심 차이는 소유가 아니라 '임차'라는 개념이라는 점이다.
이미 태국 법인으로 토지를 보유 중이라면 지금 해야 할 일
가장 먼저 해야 할 일은 독립적인 법률 전문가를 통한 구조 감사(legal audit)다. 만약 현재 구조가 취약하다고 판단되면, 변호사와 함께 리스홀드 전환, 실질적으로 참여하는 태국인 파트너 영입, 또는 건물에 대한 권리는 유지하면서 토지만 매각하는 등의 재구조화 방안을 검토해야 한다.
부동산 계약을 진행하기 전에는 반드시 현지를 직접 방문해 자산을 눈으로 확인하고, 변호사와 상담하며, 모든 서류를 현장에서 재검증하는 절차를 거치는 것이 안전하다.
앞으로 푸켓과 코사무이 빌라 시장은 어떻게 될까
단기적으로는 조사 명령을 받기 전에 매각을 선택하는 소유주들이 늘면서 매물 공급이 증가할 가능성이 있다. 중기적으로는 시장 전체가 리스홀드 구조와 콘도미니엄 쪽으로 무게중심을 옮길 것으로 보이며, 이 경우 해당 세그먼트의 수요와 가격이 오히려 상승할 가능성도 있다.
이번 조사는 36,277개 법인, 16개 도에 걸친 규모라는 점에서 일회성 캠페인이 아니라 구조적이고 장기적인 정책 전환으로 봐야 한다. 국제 투자자, 그리고 한국인 투자자들에게 남기는 메시지는 분명하다. 검증되지 않은 노미니 구조로 태국 토지를 보유하던 시대는 저물고 있다. 미리 구조를 재정비하는 사람은 자산과 마음의 평화를 함께 지킬 수 있지만, 이 신호를 무시하는 사람은 강제 매각과 형사 처벌이라는 리스크를 그대로 떠안게 된다.
태국 부동산 투자를 검토 중이라면, 이런 법적 리스크를 사전에 점검하는 것이 무엇보다 중요하다. 태국 부동산 전문가와 함께 구조를 확인하고 안전한 매입 경로를 찾아보시길 권한다.
출처: 타이랏(Thairath)