한 줄 답변: 지금 무슨 일이 벌어지고 있나
태국 정부가 명의대여(닛시, nominee) 구조로 외국인이 실소유한 것으로 의심되는 고급주택 33채, 총 12억 7천만 밧(약 3,500만 달러) 규모를 조사하고 있습니다. 방콕의 파타나카른(Pattanakarn)과 끄룽텝 끄리타(Krungthep Kreetha) 지역이 조사 중심지이며, 이와 별도로 푸켓, 팡아, 끄라비 등 남부 지역에서는 이미 48명이 체포되고 약 10억 5천만 밧 규모의 자산이 압류됐습니다. 콘도미니엄 소유(외국인 지분 49% 쿼터)는 이번 단속과 무관하니, 태국 부동산에 관심 있는 한국인 투자자라면 이 차이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
왜 지금 한국인 투자자가 이 뉴스를 주목해야 하나
오랫동안 태국 부동산 시장에서 '닛시(nominee)' 구조는 일종의 관행처럼 여겨졌습니다. 외국인이 태국 법인을 세우고 태국인 명의로 지분 대부분을 등록한 뒤, 실제 소유와 통제는 외국인 투자자가 하는 방식입니다. 그런데 2026년, 태국 당국은 경고 단계를 넘어 실질적인 강제 집행 단계로 들어섰습니다. 방콕에서 시작된 이번 조사는 명의대여 구조를 이용해 태국의 외국인 토지 직접소유 금지 규정을 우회하려는 사례를 정면으로 겨냥합니다.
태국 토지법은 외국인 소유를 어떻게 제한하나
태국 토지법(Land Code) 제86조는 외국인의 토지 직접 소유를 원칙적으로 금지합니다. 이 때문에 오랜 기간 일부 외국인 투자자들은 태국인이 지분 51%를 형식적으로 보유하는 태국 법인(Thai Co., Ltd.)을 세워 그 법인 명의로 토지와 주택을 매입하는 방식을 택했습니다. 실질적인 통제권과 수익은 외국인 주주에게 귀속되지만, 서류상으로는 태국인이 주인인 구조입니다. 태국 법률은 이를 외국인사업법(Foreign Business Act)과 토지법 위반, 즉 명백한 우회 행위로 간주합니다.
이번 조사의 핵심 사실
- 조사 대상은 12억 7천만 밧 규모, 고급주택 및 토지가 포함된 빌라 33채입니다. 콘도미니엄 세대는 조사 대상에서 제외됩니다. 법적 충돌이 발생하는 지점이 정확히 '토지 소유'이기 때문입니다.
- 조사 대상 부동산의 평균 가치는 약 **3,850만 밧(약 107만 달러)**으로, 프리미엄 빌라 세그먼트를 정확히 겨냥하고 있습니다.
- The Nation Thailand 보도에 따르면, 이번 조사는 태국 토지국(Department of Lands)과 특별수사국(DSI, Department of Special Investigation)이 공동으로 주도하고 있습니다.
- 별도로 진행된 남부 지역(푸켓, 팡아, 끄라비) 단속에는 500명 이상의 공무원이 투입됐고, 체포영장 40건이 승인, 수색영장 13건이 집행됐습니다. 그 결과 48명(태국인 27명, 외국인 21명)이 체포됐으며, 외국인 중에는 이스라엘, 프랑스, 폴란드, 스위스, 영국, 네덜란드, 러시아, 남아프리카공화국 국적자가 포함됐습니다. (Bangkok Post, The Phuket News 보도)
- 이 남부 지역 단속으로 압류된 자산 규모는 약 10억 5천만 밧, 관련 토지는 89개 필지에 달합니다.
- 2025년 태국 정부는 이미 외국인 지분이 포함된 태국 법인에 대한 심사를 강화해, 상업개발부(DBD) 시스템을 통한 주주 검증 절차를 추가한 바 있습니다.
- 시장 추정에 따르면 **푸켓 내 외국인 소유 빌라의 최대 70%**가 어떤 형태로든 명의대여 구조를 이용하고 있는 것으로 알려집니다.
왜 콘도미니엄 시장은 이번 단속과 무관한가
외국인은 프로젝트 내 외국인 소유 비율이 **49%**를 넘지 않는 한, 콘도미니엄 세대를 프리홀드(freehold, 완전소유)로 합법적으로 소유할 수 있습니다. 이는 콘도미니엄법(Condominium Act)에 명시된 별개의 제도로, 명의대여 구조와는 애초에 성격이 다릅니다. 따라서 지금 콘도 투자를 검토 중인 한국인 투자자라면 이번 단속 뉴스 때문에 계획을 바꿀 필요는 없습니다.
합법적으로 태국에서 토지가 포함된 주택을 소유하는 방법
가장 널리 쓰이고 안전한 대안은 30년 임차(리스홀드) 방식입니다. 토지를 30년간 임차하고 추가로 두 차례 갱신할 수 있는 권리를 확보하며, 건물 자체는 본인 명의로 등록할 수 있습니다. 또 다른 방법은 실제 사업 활동을 하는 정상적인(명의대여가 아닌) 태국 법인을 통해 매입하는 것인데, 이 경우 진짜 태국인 사업 파트너와 실질적인 법인 운영이 뒷받침돼야 하며, 반드시 전문적인 법률 자문이 필요합니다.
명의대여로 매입했다면 어떤 처벌을 받을 수 있나
외국인사업법(1999년)에 따라 벌금은 최대 100만 밧, 징역은 최대 3년까지 선고될 수 있습니다. 토지법은 여기에 더해 위반 사실이 확인된 후 180일 이내 토지를 강제 매각하도록 규정합니다. 매각이 이루어지지 않으면 소유권은 국가로 귀속됩니다. 실제로 2024년 코사무이(Koh Samui)에서 여러 빌라가 압류된 선례가 이미 존재합니다.
지금 태국 부동산에 투자해도 괜찮을까
법적 구조만 제대로 갖춘다면 여전히 충분히 투자 가치가 있습니다. 콘도미니엄 시장은 완전히 열려 있고, 방콕의 임대 수익률은 연 5~7%, 관리형 임대가 가능한 푸켓 빌라는 **8~10%**까지 나올 수 있습니다. 관건은 처음부터 라이선스를 보유한 변호사와 함께 진행하고, 회색지대 구조를 애초에 피하는 것입니다. 단기적으로는 일부 소유주들이 단속이 닿기 전에 서둘러 매물을 내놓으면서 매물이 늘어날 가능성도 있어, 리스홀드 조건으로 저렴하게 빌라를 매입할 기회가 생길 수도 있습니다.
이번 사태는 위기가 아니라 시장이 투명해지는 정상화 과정으로 보는 것이 정확합니다. 태국은 꾸준히 투명성을 높이는 방향으로 나아가고 있고, 처음부터 합법적인 틀 안에서 거래를 구조화한 투자자들이 결국 유리해질 것입니다. 2026년의 원칙은 분명합니다. 가격표보다 거래 구조의 합법성이 훨씬 중요합니다. 법률 자문에 아끼는 비용이 투자금 전체를 날릴 수도 있습니다.
출처: The Nation Thailand